空き家の活用や土地活用を考えると、一定した家賃収入が入るアパート経営が視野に入ってくることでしょう。しかし、一から建てるとなると、建築費用がどのくらいかかるのか未知の世界ですし、アパート建築にかかる法規制に関しても知らないままというわけにはいきません。
今回は、アパート建築での建築費用の目安とアパートの建築にかかる法規制についてご紹介します。
コラムのポイント●・アパート建築にかかる建築費用の目安が分かります。
●アパート建築に関わる法規制を知ることができます。
●建築費用を抑えるためのコツが分かります。
Contents
土地活用の一つとして、検討されることが多いアパート経営。周辺の地域環境などの理由によって、経営難になり、収入をえるためにも関わらず、マイナスになるリスクも伴います。
もちろん、周辺の地域環境の調査をした上で、安定した収入を得られそうな見込みがあったとして、アパートを建築しようと決めたら、次に気になるのは、その建築費用ですよね。
アパートの建築において、もっとも要となるのは、構造です。
アパートでは、木造、軽量鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造 （SRC造）のいずれかです。多くは２階建てです。
主流は、木造か軽量鉄骨造であり、もっとも建築費用が抑えられる構造は、木造です。
建築費用は、坪単価×延べ床面積です。
※坪単価は、構造と地域によって価格に違いが生じます。
総工事費＝本体工事費（延べ床×坪単価）+別途工事費（約20％）+諸費用（100～200万）
また建てたい土地に解体しなければならない建物がある場合、別途解体費用がかかります。
建築費用は、様々な要因で価格が変わってきますので、ある程度幅をもって費用を想定するといいでしょう。
コンパクトなアパートの場合、60坪あれば建てられますが、単身世帯、ファミリー世帯に狙いを定めるのかによって、必要となる坪数が異なります。
例えば、単身世帯であれば、ワンルーム７畳程度のお部屋が快適に過ごせる広さと考えられているため、戸数を多くつくることができます。
一方でファミリー世帯であれば、1LDK〜2LDK程度が求められますので、同じ坪数で建てる場合、部屋数は当然少なくなります。
また地域によっては駐車場のニーズが高い場合もあり、条件が異なることを念頭に置いておきましょう。
近年は、オートロックなどセキュリティが充実していることが求められています。設備を充実させることは、ニーズに応え、空室のリスクを抑えることにつながりますが、その分建築費用が高くなってしまいます。
アパートを建てるには、施工主として知っておかなければならない法規制があります。
建物を建てる上でもっとも基準となる法です。まず建物の「用途」を決めます。
アパートは、建築基準法では、「共同住宅」に該当します。
また「共同住宅」とは、『特定建築物』に該当します。
ただし、「共同住宅」の規模によって『特定建築物』に該当しない場合もありますので、確認しましょう。
「共同住宅」を建てる場合、その建物は耐火建築物もしくは準耐火建築物
としなければいけません。３階建てを建てる場合は特に注意しましょう。
つまり火災を想定し、一定の基準を満たした建物のつくりでなければいけないということです。現在法改正により、木造で建てる場合、規制緩和されていますので、ひと昔前よりもアパートが木造で建てやすくなっています。
居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」です。
引用：建築基準法2条4号
つまりアパートでは居室は絶対的につくるものであり、原則として採光のための窓その他の開口部を設けなければいけません。
採光が取れない場合、募集の際、納戸と表記をしなければならず、募集が難しくなることが考えられます。
次に建築基準法以外で、守らなければならない法令をご紹介します。
各自治体によって独自の規定を定めていることがあります。景観法もその一つです。
景観法とは、都市の雰囲気を壊さないように一定の高さ条件や建物の色を制限する法令です。
また『特定建築物』に該当する建物かどうかも、自治体によって条件が異なっています。
正式には、脱炭素社会の実現に資する等のための建築物等における木材の利用の促進に関する法律といい、一般建築物を建てる際、「木造」にすることを推進する法律です。
つまりアパート建築においても、「木造」が推進されているということです。
アパート建築には多大な費用がかかることは否めません。ましては、今ウッドショックをはじめ、建築資材の高騰化の終わりがみえません。
そのため、費用を抑えるためには、コツがあります。
中小事業者が建築BIM（ビルディング・インフォメーション・モデリング）を活用する建築プロジェクトの整備に対して支援し、BIMの利用を加速化させることが目的の事業です。国土交通省が管轄です。
基本設計、実施設計、施工のBIMモデル作成が対象となっており、下請け事業者だけでなく元請事業者も補助対象となっています。
BIMソフトウェアの利用費などが主な対象ですが、補助の対象となる建築物が耐火建築物等又は準耐火建築物等であることが条件に含まれていますので、アパート建築も対象となる可能性が大いにあります。
建物の安全性、アパート利用者のニーズに応えるための設備投資を行うとさらに費用がかさんでしまいます。
かといって無下にすることもできませんよね。
だからこそ、様々な可能性を探るように、柔軟な思考を持つことが大切です。
こだわりすぎると、費用に歯止めがきかなくなる恐れがあります。
施工主となる方だけでなく、設計士も同様です。設計の際に様々な可能性を探ることやどんなことをして費用を抑えられるのかを、きちんと説明できるところに依頼しましょう。
アパートを建築することは、家賃収入を得ることにつながります。オーナーとして管理しなければならないこと、家賃をいくらに設置するか、空室のリスクを抑えるためにどうすべきか、また、時には修繕を行わなければならないなど、多くのことを想定しなければいけません。
今回、お伝えしたことは、アパート建築に関わる、最低限知っておくべきことばかりです。あれは、これは？と疑問に感じることがあるかもしれません。まずは、信頼できる設計事務所にご相談ください。
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