重要事項説明

宅地建物取引業法では、不動産会社は、売買契約を締結するまでの間に、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項説明(通称:35条書面)をしなければならないと定めています。重要事項説明は、登録された宅地建物取引士が、重要事項の内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明をしなければなりません。説明に際して、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。記名押印や提示の手続きは、相手が同意した場合でも省略はできず、たとえ、相手が重要事項を熟知している宅建業者でも同様に省略はできません。
重要事項説明の項目を大きく8つに分けて以下に記載しました。
(1)説明を受ける前の基本的な確認
・宅地建物取引士の確認
・取引様態 自ら売主、代理、媒介(仲介)どれに該当するのか

(2)物件の基本的な確認
・物件の概要
・登記簿に記録された事項 地目、所有者、面積。特に抵当権は重要です。

(3)法令上の制限
・都市計画法・建築基準法に基づく制限 どのような建物を建てられるか。建物の種類、高さなど。接道している道路の幅によっては建築できる場所が限定されたりします。また、容積率や建ぺい率などもです。

(4)道路その他のインフラに関する事項
・私道負担に関する事項 状況によって様々ですが、私道の通行料や維持費を払うこともあります。
・飲用水・電気・ガスの供給設備および排水施設の設備状況 新たに水道を引くのか。ガスは都市ガスなのかプロパンなのかなど。負担が増える可能性もあるので注意が必要です。

(5)その他物件に関する事項
・完成時の形状・構造(未完成物件の場合) 完成後の細かい仕様など、できるだけ具体的な説明を受けて、思っていたのと違うなどの思いをしないようにしてください。
・造成宅地防災区域か否か この区域ないですと、災害を防ぐための擁壁の設置や改造、維持に努める必要があります。
・災害に関する警戒区域内か否か これらの警戒区域内に物件がある場合、宅地の開発や建築に制限がかかります。注意してください。
・石綿(アスベスト)仕様調査の有無とその内容
石綿を吸入すると肺がんなどのリスクが高まります。そのため昭和50年に原則として禁止になりました。昭和50年以前の建物に関して、解体、増築などする際には十分に注意してください。
・耐震診断の内容 建築基準法の改正により昭和56年以降に建てられた建物は、自身に対して強い構造となっています。逆にそれ以前は地震に弱い建物が多いです。
・住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 購入予定物件が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能評価を受けている新築住宅である場合は、その旨の説明があります。性能評価を受けていると、ローン審査や売るときに有利になったりとメリットがあります。

(6)マンションなど区分所有建物に関する事項
・敷地に関する権利の種類および内容 区分所有建物の敷地面積や権利の種類に関して説明されます。
・共用部分に関する規約の定め 共用部分は区分所有者の共有となるので、管理規約等の定めを十分に理解した上で入居することが大切です。
・専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め 専有部分であっても自分の好き勝手にできるとは限りません。事務所としての利用、ペット飼育、塾や習い事の開催、リフォームの禁止など、管理規約などで利用方法を制限している場合があります。
・専用使用権に関する規約の定め 専用庭(1階部分の部屋の前にある庭など)、ルーフバルコニー、駐車場、トランクルームなど、区分所有建物の敷地、共用部分、付属施設などに関して、特定の区分所有者にのみ使用を認める専用使用権が規約などで定められている場合があります。
・修繕積立金や管理費に関する規約の定めなど
区分所有建物は、区分所有者が共同して建物の修繕や管理を行う必要があるため、計画的に費用の徴収をしていることが多いです。
・管理の委託先に関する事項 通常、区分所有建物の管理は管理会社に委託されています。管理委託されている場合は、管理会社の概要などの説明を受けます。

(7)契約条件に関する事項
・代金および交換差金以外に授受される金額 手付金、固定資産税、都市計画税の精算金、その他管理などの精算金など、売買代金以外に授受される金銭についての説明を受けます。
・契約の解除に関する事項 手付金の放棄による契約解除など、どのような場合に契約解除ができるのか、解除の手続きや解除の効果についての説明がされます。
・損害賠償額の予定または違約金に関する事項 契約に違反したときの損害賠償額の予定、または違約金に関する定めがある場合、金額・内容などが説明されます。
・手付金などの保全措置の概要 
・支払金または預かり金の保全措置の概要 売買する物件に関して買主から支払われ、または預かったお金について、宅地建物取引業者が、保全措置を講じるか否か、講じる場合にはその保全措置の内容が説明されます。

(8)その他の事項
・金銭の賃貸の斡旋
・瑕疵担保責任の履行に関する措置
・割賦販売に関する事項
・供託所などに関する説明

物件によって重要事項は変わってきますので、気になることは説明の際に聞いていきましょう。不動産はとても高い買い物になります。そのため、失敗したときのリスクがとても高いです。そのために消費者を保護するために重要事項説明を宅地建物取引士から受けることとしています。目的は消費者保護です。

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