さがみ典礼 壬生

不動産を相続|必要な税金と対策

相続税、といえば、高額な税金がかかるのではないか、と思っている方も多いのではないでしょうか。全体を把握できないと、不安になりますよね。
今回は、不動産を相続した時にどのような税金がかかってくるか、またどのような対策ができるのかをご紹介します。

 

不動産の相続に必要な税金は

さがみ典礼御幸町

 

相続税とは、被相続人(亡くなった方)の遺産(相続財産)を相続で受け継いだ場合や、遺言によって遺産を受け継いだ場合に、その遺産総額となる金額が大きいとかかってくる税金です。基本的に、亡くなった被相続人が所有していた財産は、全て相続税の対象となります。
預貯金や現金、金融資産、自動車、不動産、骨董品、美術品、特許権、著作権など、全ての金銭に見積もることができる財産が相続税の課税対象になります。
日本国内だけでなく国外に所在する財産、被相続人の財産で家族名義になっている財産なども全て課税対象です。

被相続人が亡くなったことで支払われる死亡保険金、死亡退職金なども、相続によって取得したものとされ、相続税の課税対象です。ただ、死亡保険金や死亡退職金のうち、相続者に支払われた一定の金額までは非課税となります。
それぞれの非課税限度額の計算方法は、以下のようになります。

死亡保険金の非課税限度額=500万円×法定相続人の数
死亡退職金の非課税限度額=500万円×法定相続人の数

その他にも課税対象となるものは
・被相続人から生前に贈与を受けた相続時精算課税の適用を受ける財産
相続開始の時の価額ではなく、贈与時の価額を相続税の課税対象に加算
・被相続人から相続開始前3年以内に贈与を受けた暦年課税の適用を受ける財産
相続開始の時の価額ではなく、贈与時の価額を相続税の課税対象に加算
です。

一方、相続税がかからない財産は、墓地や仏壇・仏具、神を祭る道具など日常礼拝をしている物です。ただ、骨とう的な価値がある投資対象となるもの、商品として所有しているものは相続税がかかります。公益事業用財産、相続税の申告期限までに国などに寄付した財産なども非課税です。

 
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不動産相続の注意点

 

さがみ大田原若松町外観

不動産を相続するときの注意点は、どのようなものがあるのでしょうか。

相続人全員での話し合いを行う

遺産の取り分け方や誰が相続するかについて、被相続人(亡くなった人)が土地・建物などの不動産を残していた場合は相続人全員で話し合い、決める必要があります。その話し合いを遺産分割協議と言います。遺産分割協議は、相続人全員が一堂に会し行わなければならないものではなく、メールや手紙、電話でも大丈夫です。遺産の分け方について、相続人全員で意思統一ができれば問題はありません。

もし相続人が一人しかいない場合や、被相続人が遺言で不動産を相続する人を指定している場合は、相続する人が決まっています。

不動産の共有はできるだけ避ける

不動産を誰が相続するか決まるまでは、相続人全員が遺産を共有している、『遺産共有』という状態です。このままの状態でもいいのですが、共有のままだと、不動産を処分するとき、新たに土地活用を行うときにも全員の同意が必要です。
また、共有者の誰かが亡くなれば再び相続が生じ、不動産に関わる人が増えていきます。このような状況を避けるためにも、不動産は共有するのではなく特定の相続人が引き継いだ方が良いでしょう。

代償分割や換価分割を行う

遺産が不動産しかない場合、1人が不動産を相続すると他の人が何も相続できないことになってしまいます。その場合、不動産を相続する人が相続しなかった人に金銭を払って清算する代償分割という方法があります。
また、不動産を相続したい人が特にいない場合は、不動産を売却して現金化して分ける換価分割という方法もあります。

名義変更をどうするか

不動産を相続した場合、すべての方に共通する相続手続きがあります。それは名義変更です。
また、法務局に全て日本中にある不動産の情報は登録されています。所在地、広さ、規模、誰が所持しているかという情報です。亡くなった方(被相続人)の名義である不動産を、その不動産を相続した相続人の名義に変更する手続きを相続登記と言います。相続により不動産の所有者が変わることで、この誰が所持しているかという部分が変わるので、この変更手続きをする必要があります。

相続登記は相続が発生した場合、終盤で行う手続きで、登録免許税と言われる税金が主にかかります。この税金は、相続登記をする不動産の価値により変動し、固定資産税評価額の0.4%と決まっています。

相続登記の手続を司法書士に代行してもらう場合、これらの必要書類は印鑑証明書以外はすべて直接、職権で代行取得をしてもらうことが可能です。

相続放棄をするかどうか

相続開始後3ヶ月以内に家庭裁判所へ「相続放棄申述書」を提出し、申し立てをすることで、相続放棄ができます。相続は基本的に、被相続人が所有している全ての財産債務を引き継ぎます。しかし必ずというわけではなく、相続人は「相続放棄」を選択することができます。相続放棄は財産債務の一切を相続しません。しかしこれは家庭裁判所での手続きが必要です。

しかし、相続放棄をした時点で自動的にその土地が国の財産となりますが、責任から解放されるわけではないので注意しましょう。その土地の名義人は相続放棄後も被相続人であり、固定資産税はかかりませんが注意義務や管理義務は継続します。そして土地の管理義務は、次の管理者が現れるまで継続します。
もし自分以外の相続人が相続を承認した場合、その相続人が次の管理者となります。しかし相続放棄するような土地を、わざわざ相続するというのはあまり多くはないでしょう。

利害関係人または検察官が家庭裁判所に請求することで、全ての相続人が相続放棄をした場合には相続財産管理人が選任され次の管理者となります。この場合、土地の管理責任義務から解放されます。ただ、これらの手続きや申し立てには数十万円以上の費用が必要です。この負担額が大きいことにより、結局相続し続け固定資産税の支払いや土地の維持管理を続ける人が多猪が現状です。

手続きの期限に気をつける

不動産の評価方法にはきまりがありますので、それに沿って評価しなければなりません。

また、土地を相続する際には、小規模宅地等の特例により、評価額が減額されることもあります。
なお、相続税では配偶者に大きな税額控除があり、配偶者が相続した遺産額が法定相続分または1億6000万円までの場合には相続税がかかりません。
相続税がかかる場合や、小規模宅地等の特例、配偶者の税額控除などの適用を受ける場合には、相続税の申告が必要です。

相続税の申告は相続開始から10ヶ月以内に行わなければなりませんので、期限に遅れないよう注意しておきましょう。

売却も視野に入れる

土地を相続したものの、維持管理をしていけないというのであれば、売却も視野に入れましょう。相続した家や土地を売却し、現金にすることで、遺産として相続人と平等に分けやすくなる上、相続税の納税資金に充てることもできます。自宅の購入資金や子どもの教育費などにもできます。
ただ、家や土地を売ることで税金や諸経費などの出費があります。税金は「印紙税」や「譲渡所得」にかかる税金(所得税・復興特別所得税・住民税)。諸経費は不動産仲介会社に支払う仲介手数料、などがあります。

主な税金としては
・印紙税
売買契約書に印紙を貼って納める国税
・譲渡所得課税
売却益に課税され、所得税や住民税がかかる税金

親の実家など相続した土地や建物には、自分で住む、賃貸にする、売却するなどさまざまな方法があります。売却するのであれば、早めに行動し節税につなげましょう。税理士など専門家に相談しながら決めることをおすすめします。

 

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相続税の節税対策

 

さがみ典礼 若松原

相続税を節税しようとする場合、幾つか方法があります。

相続財産の評価額を下げる

相続した土地を、賃貸にすることで賃借権分だけ評価が下がります。これは、地域によって違いますが通常は土地を借りている側に借地権という権利がいくらか設定されると考えられるため、その分土地の評価を下げるというものです。
また、土地を貸す場合には定期借地という方法で貸す方法があります。この場合も同じく評価を下げる効果があり、この場合は自用地価額から土地定期借地権価額を差し引いた金額もしくは、残存期間に応ずる割合を考慮した金額のいずれか低い価額で評価することになっています。
期間を定めない賃貸契約でも定期借地でも、評価額を下げ流ことができます。借りたいという人がいるのであれば、積極的に利用しましょう。

また、建物の固定資産税評価額による評価は建築額よりも低いため、建物を建築することで現金預金を所持しているよりも評価が下がります。
建物の評価額は、建築額の7役割前後となるのが通常です。もちろん、建物は年数が経てば評価額が徐々に下がっていきます。その点も考慮しましょう。

アパート経営することで、土地と賃貸用建物の評価を下げるという方法もあります。

借地にアパートを建築し、借地料を経費としてアパート収入から差し引くことで不動産所得は減るように見えます。しかし、建物を借地の上に一度建築した場合建物がある以上は土地を借り続ける必要があります。アパート経営が上手くいかなくなっても、建物を散り壊すか土地の貸主に譲り渡さない限り、土地を借り続ける必要があります。経営がうまくいかなくなってもどうにかできるだけの余剰資金や解決方法がないのであれば、あまりおすすめはできません。

相続財産を減らす

相続が発生してしまう前に、贈与によって相続財産自体をなくしてしまうことができます。贈与には、相続税対策として利用できるさまざまな制度があり、配偶者控除に加えて教育資金の一括贈与など、さまざまな特例が設けられ始めています。

相続税の基礎控除額以下となる、いわゆるサラリーマン家庭を想定した相続時精算課税制度も、広大地評価と組み合わせて、地主の方にとっても大きな節税効果を発揮します。

非課税枠を利用する

財産の中には非課税財産として相続税の対象にならないものがあります。お墓、仏壇のような祭祀財産、お葬式の費用などは財産の性格上、課税対象として適さないために非課税財産が定められています。納付期限までに行った、国や地方公共団体、公益法人等への相続税の寄附も非課税です。ただし、投資目的の金の仏像や骨董品などは、祭祀用ではなく投資目的とみなされるために課税対象となります。

また、みなし相続財産というものがあります。民法の上では遺産扱いにならない、遺産分割協議の対象にはならないものの税法上は相続財産とみなされる財産のことです。未成年者控除、障害者控除とともにさまざまな非課税枠があるので、自身が保有している財産がどの財産に当たるのかは一度調べてみましょう。

 

 

相続税の対策はお早めに

 

 

不動産を相続した場合には、相続税を支払う必要があります。ただ、何をどれだけ払えばいいのか、手続きをしたらいいのか、現段階でどのような対策ができるのかがわからない、という方も多いのではないでしょうか。

私たち横松建設設計事務所は、税理士と提携しています。
その連携したプロジェクトチームを元に、お客様が相続した不動産の活用方法を提案いたします。

 

電話でもメールでも結構ですので、お気軽にご相談ください。
ご要望をお伝えいただければ、費用のお見積もりや、工程表等をお出しさせていただきます。
パンフレットや私たちの仕事がわかりやすくまとめてある資料をお送りすることもできます。

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概算見積(新築)

施工床面積をご入力いただくと、設計料を見積りできます。
単価については建物の内容等について変動する場合があります。

施工床面積
設計料(税別)
数量単位単価金額
現地調査費用1.00¥50,000¥50,000
企画設計費用(平面、配置)¥700
外観デザイン費用¥1,500
内装デザイン費用¥1,500
外構デザイン費用¥500
サインデザイン費用1.00¥150,000¥150,000
実施設計費用(意匠)¥2,500
BIMモデル作成費用¥1,500
構造設計費用¥2,000
設備設計(消防、給排水、電気)費用¥2,000
現場監理費用8.00¥300,000¥2,400,000
各種検査立会い費用1.00¥150,000¥150,000
法検討費用¥600
確認申請費用¥1,000
消防手続き費用¥700
保健所手続き費用¥700
各種条例手続き費用1.00¥250,000¥250,000
現地測量費用1.00¥300,000¥300,000
地盤調査費用1.00¥300,000¥300,000¥600,000
合計
交通費不要
建て替え費用(申請料等)別途

※構造計算や確認申請等が不要の場合は見積もりに含みません。

支払い1回目(企画着手時)税別
支払い2回目(基本設計着手時)税別
支払い3回目(実施設計着手時)税別
支払い4回目(工事着手時)税別
支払い5回目(竣工時)税別

概算見積(テナント内小規模クリニック)

施工床面積をご入力いただくと、設計料を見積りできます。
単価については建物の内容等について変動する場合があります。

施工床面積
設計料(税別)
数量単位単価金額
現地調査費用1.00¥50,000¥50,000
企画設計費用(平面、配置)¥700
ファサードデザイン費用1.00¥150,000¥150,000
内装デザイン費用¥3,000
サインデザイン費用1.00¥100,000¥100,000
実施設計費用(意匠)¥3,000
BIMモデル作成費用¥1,500
設備設計(消防、給排水、電気)費用¥3,000
現場監理費用2.00¥200,000¥400,000
各種検査立会い費用1.00¥100,000¥100,000
法検討費用¥1,000
消防手続き費用¥700
保健所手続き費用¥700
各種条例手続き費用1.00¥80,000¥80,000
現地測量費用1.00¥100,000¥100,000¥100,000
合計
交通費不要
建て替え費用(申請料等)別途

※構造計算や確認申請等が不要の場合は見積もりに含みません。

支払い1回目(企画着手時)税別
支払い2回目(基本設計着手時)税別
支払い3回目(実施設計着手時)税別
支払い4回目(工事着手時)税別
支払い5回目(竣工時)税別
専務取締役 横松邦明

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