サブリース契約とは?不動産活用方法

最近ニュースなどでよく聞く『サブリース契約』。
賃貸経営をしていく上での一つの方法で、管理を専門の会社に一任するためにあまり知識を持ていない人、経験の浅い人でも手を出しやすいという側面があります。
これから賃貸経営を始めることを検討しているのであれば、よく内容を理解しておく必要があります。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、マンション、アパートなどの賃貸住宅をオーナーからサブリース会社が一括で借り上げて、入居者へ転貸する、というものです。
貸主とサブリース会社との間にはマスターリース契約というものが行われ、サブリース会社と入居者との間には転賃借契約というものが行われます。

賃貸物件を営むオーナーは、収益は入居している部屋の分の家賃しか入りません。そのため、空き物件が多かったり家賃滞納が多かったりすると経営が不安定になってしまいます。 また、賃借人に対し、トラブルの対応を行なわなければならず、管理面で多くの煩わしさが生じてしまいます。

また、不動産会社も独自で賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で、新たに物件を建てなければなりません。そのため、土地購入や建物建設、資産などにかかる税金など多額の費用が必要となります。 そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などの管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金を得ることができるという仕組みが生まれ、多く利用されるようになりました。 現在、大手不動産会社の多くがこのシステムを導入しています。

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導入されるようになった理由

導入され、広がった要因としては様々な理由が挙げられます。主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。

確定申告の簡素化

サブリース会社と契約することで、確定申告が簡素化されます。
賃料収入を得ている場合、毎月の収支を帳簿につけ、収入と支出を明らかにして確定申告を行わなければなりません。日常的にバラバラに入ってくる賃料とともに、入退去の際には様々な費用が発生します。これらをきちんとまとめて確定申告を行うことは、多少の煩わしさがあるでしょう。
サブリース契約をすると、これらの一連の作業がなくなり、サブリース会社からの収入一つに絞られます。支出も、リフォームや修繕など多発するものでもないため、管理がとても楽になります。作業の簡素化は大きなメリットと言えるでしょう。

空室・滞納リスクの回避

契約期間中は、サブリース会社が大家に一定料金を支払うことになっているので、たとえ空室が生じていても、家賃の滞納が生じていても、賃料の収入を得ることができます。サブリース会社との契約は一括借り上げです。なので賃料に空室や滞納は影響せず、自己経営でどうしても付きまとう空室リスクや滞納リスクを回避することができます。特に滞納リスクは、減収だけでなく、人的トラブルでもあるのでより深刻な上にストレスもかかってきます。
サブリース会社に運営を任せて、賃料収入が安定することは、物件の建築・購入で借り入れたローンの返済も安定することに繋がります。

管理業務の一任

サブリース契約をすることで、物件を管理してもらうことができます。入居者の管理や賃料の管理などを行ってくれます。サブリースでは物件所有者、オーナーが運営者ではなく、入居者にとって借主となるサブリース会社が管理責任を負うことになります。そのため、通常の管理業務は全てサブリース会社に一任できます。
サブリース会社の取り分は、管理業務に関する費用も含まれていると考えられます。そのため、費用負担が大きくなることがメリットのようにも感じられますが、管理業務を一括、一任できるのは大きな安心材料でしょう。

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気をつけたい注意点・問題点

このように、サブリース契約をすることで避けられるリスクや、管理面での楽さ、メリットなどはいくつか挙げられます。
しかし、利用する上での注意点ももちろんあります。

人口減少による空室リスク

人口減少は一時的なものではなく、今後も減少していくと考えられています。しかし、人口は減少しているのにも関わらず、賃貸マンションは増え続けています。物件そのものの魅力云々ではなく、そもそも人口が少ないことで空室が生じ続けるというリスクがあります。どれだけ空室保証、一括借り上げ保証を謳われても、人口減少による空室リスクという社会的な問題からは避けにくいでしょう。
空室リスク対策のために、物件に付加価値をつけるという手段もありますが、実質的に管理はサブリース会社が行うのでなかなか手を出しにくい部分もあるでしょう。

保証料、賃料の見直し期間の確認

家賃補償額は、周辺相場から得た実勢家賃をベースに決められていくはずです。しかし、実勢家賃を物件所有者、オーナーが正確に把握していることは少ないです。家賃保証は家賃の7割~9割と幅広く、さらに低い割合も考えられます。そのために、サブリースの知識をあまり持たない物件所有者、オーナーは、しっかりと収支計算をせず、低すぎる家賃保証で契約を結ぶかもしれません。例えば7割の家賃保証なら、入居率が7割でも採算が取れるほど高い家賃でないと採算が合いません。できれば9割の家賃保証を目指し、その家賃が実勢家賃とかけ離れていないかにも注意を払う必要があります。

そして、サブリースの家賃保証は、提案時に○年間保証とされても、2年程度の契約更新で下げられていく可能性があります。最初に結んだ契約だけで、将来まで安泰だと安心しないようにしましょう。経済事情の変化や、周辺相場の変化による賃料改定について、契約書に明記されていることがほとんどです。
サブリース会社は借主の立場であり、借地借家法上は賃料の減額請求が認められているからできることであって、○年間保証は実は「同額の家賃」を永続的に保証するものではありません。だからといって賃料の減額を断ると、中途解約になってしまう可能性もあります。長期間のサブリースを計画しているのであれば、家賃保証は下がる、という前提でシミュレーションしておかないと計画倒れになってしまいます。

解約の予告期間の確認

サブリース会社は借主の立場です。借主保護の性質が強い借地借家法の適用により、物件所有者、オーナーからは正当事由なしに解約できないかもしれません。また契約上の中途解約においても、解除の予告期間が長かったり、違約金が高かったりと、解約には不利な条件が設定されることもあります。さらに、サブリースが解約されると、物件所有者、オーナーは大家の地位を引き継ぐことになります。しかし、サブリース会社が入居者情報を渡さないことも考えられます。すると入居者と連絡を取ることができず、振込先の変更ができない、敷金を持ち逃げされる、ということもあります。

違約金の有無

サブリース契約を解除する場合、違約金が設定されているケースも多々あります。『解約は少なくとも半年前に行う必要がある。契約を守らなかった場合は違約金として、4ヶ月分の家賃を支払わなければならない。』などの厳しい条件が、サブリース契約の解約に明記されているケースが大半です。また、『オーナーが家賃の見直しに応じなければ、いつもで契約を解除できる』といったサブリース会社に都合の良い条項を盛り込んでいる場合もあります。契約前には解約条項もしっかりと確認しておく必要があります。

管理会社の経営状態の確認

サブリース契約を行う際は、必ず経営状態を確認しましょう。経営不振などによって倒産してしまうことも考えられます。サブリース会社が倒産し、契約解除になると入居者との賃貸借契約は、物件所有者に引き継がれます。しかし、サブリース会社が預かった敷金は、物件所有者に引き渡されるというのが原則ではありますが、倒産してしまうと思うように回収できないという可能性もあります。

しっかり学んだ上での活用を

サブリース契約をする上では、様々な安心材料がありますが、すべてのリスクをカバーしてもらえるわけではありません。
内容を詳しく把握し、条件や契約内容をしっかりと理解する必要があります。

 

 

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