土地を相続したけれど、単に売るのではなく、土地活用できないかと考えたら、アパート経営も一つですね。アパート経営は空室がなければ、安定した収入を方法として十分に価値があります。
しかし、空室というリスクを下げるには、立地、間取り、設備を整えることが大切です。また場合によっては、アパート経営以外が適しているかもしれません。
今回は、土地活用として賢いアパート経営のためのコツや、アパート経営以外の土地活用も知っておきましょう。
コラムのポイント●土地活用のための賢いアパート経営のためのコツが分かります。
●土地がアパート経営に向いていない場合の他の土地活用の方法を提案します。
Contents
土地活用をするためには、安定した収入がないと「活用」にはなりませんよね。
アパート経営において、安定した収入を得るには、空室がないこと、もしくは空室になったとしてもすぐに埋まらないといけません。
そこで空室がないアパートとするためには、以下のコツを押さえることです。
●立地
●間取り
●設備
●初期費用
●修繕
●立地
駅前は当然のように、人気が高いのですが、なかなか駅前の土地を相続したり、手に入ったりするようなことはないでしょう。
多くは住宅地でしょう。徒歩10分〜15分圏内の住宅地なら、アパートを希望する人は多いですので、安定した経営を見込めるでしょう。
ワンルームにするか、1LDKや２LDKにするかです。これは立地にもよりますが、狙いたい世帯、学生や若い単身世帯、もしくは若い家族世帯に利用してもらうかです。
学生や若い単身世帯の場合、利用希望者は多いですが、一方で長い契約にならない可能性がありますが、その分部屋数を多くすることができます。
若い家族世帯の場合、学生たちよりも長い契約期間が見込めますが、１軒が広くつくらなければならないため、ワンルームで６部屋つくれるところを、1LDKで2世帯しか受け入れらないという場合も考えられます。
狙う世帯よって間取りが異なりますので、周辺の地域の状況を考えて間取りを決める必要があります。
一昔前は、家具付きが珍しく、学生や単身世帯には喜ばれましたが、令和の今、セキュリティのニーズが高まり、オートロックや防犯カメラなどの設備を整える場合もあります。
必須ではありませんが、入居者を募る上で強みとなりますので、空室のリスクを下げる効果があるでしょう。
１軒あたりの家賃の設定にも関わることですが、アパートの建築費用や設備費用、維持費を考えて、金額を設定しなければなりません。
初期費用にかけた費用を家賃で回収しなければ、赤字経営になってしまいますので、
金額を設定することは、非常に悩みます。
初期費用が高ければ、費用を回収しようと、家賃の設定額を高くするしかありません。しかし、高くしすぎると、入居者が集まらないということになります。
つまり、設備に費用をかけなければいけないこともありますが、できるだけ初期費用を抑えられるかが、ポイントです。
そのためには、木造建築、２階建、補助金を利用できないかなどの努力が求められます。
アパートでは木造か 造が一般的ですが、木造の方が、建築費用を抑えることが可能だからです。
ウッドショックの渦中で、木造も高いのではないか、と危惧するかもしれませんが、鉄筋系も価格が高騰していますので、木造の方が、費用を抑えられる可能性が高いのです。
アパートは２階建もしくは３階建であることが多いです。階数を減らすことで、材料費を抑えることが可能ですし、立地によっては、２階建まででしか建てられない場合もあるからです。
また、家族世帯を受け入れる場合、上下で１軒とすることで、狭さを感じにくくし、戸建気分で入居できる嬉しさもあり、人気を集めやすい間取りにすることもできるでしょう。
アパートを建てる際に、補助金を利用して建てることが滅多になく、難しいです。
しかし、建築BIM加速化事業といって、補助金の対象となれる可能性がある場合もあります。
可能性がゼロではありませんので、利用できる補助金情報を探してみましょう。
建物は、どうしても劣化してしまいます。そのほか設備面でも修繕が必要になります。
傷んだ部屋では、よほど家賃を低くしなければ、入居者を募ることが困難になりますので、適宜修繕しなければならないでしょう。
入居者が変わる都度、カギも変える必要があるでしょうし、外壁も塗り替えも必要となり、修繕は避けてとおれません。
数年に１回でも、修繕費として求められる金額は大きいですし、かといって家賃とは別途、回収するわけにもいきません。
家賃の中で、管理費として回収するのか、それとも家賃としてもらう額だけで対応できるようにオーナーとして積み立てておくなど、お金の管理をしっかりと検討しておくべきでしょう。
土地活用の方法は、アパート経営だけではありません。駐車場や自販機の設置、戸建賃貸、テナント、コインランドリー、トランクルームなどがあります。
どの土地活用方法にするかは、オーナー次第です。ですが、周辺の地域状態を考えて決めることが大切です。
住宅地でアパートが建てられる土地があれば、駐車場や戸建賃貸、コインランドリーも見込みがあります。
周辺に駐車場が１軒でもあれば、利用者を募ることが難しいですが、周辺住宅で車庫がない場合、車を購入したら駐車場が必要になりますので、安定した収入が得られる可能性があります。
一方で周りに学校があり、学校に用事できた人の一時預かりの利用者が見込めたとしても、学校に用事がなければ、駐車場が使われにくく、想定が甘いことが露呈するでしょう。
自販機の設置においては、土地の広さが小さいときに考えてもいいでしょう。自販機を置いているだけですので、ほとんど手入れの必要がありません。
自販機への補充も、その会社の人が行いますので、基本ノータッチで収入が得られるでしょう。横にゴミ箱を設置する場合は、確認しておくべきです。しかし、収入額は小さいため、アパートが建てられる十分な広さがあれば、アパート建築にする方が、収入額の見込みが高くなります。
どちらも家賃収入ですが、どちらもビジネスとしては、アパート経営よりもリスクがあります。
戸建の場合は、１軒分程度しか収入を得ることができませんし、テナントも数多く入るわけではありませんので、立地に合わせて考えるべきです。
平成後期から非常に人気が高まっている土地活用方法の一つです。
大型洗濯機や乾燥機などの設備を整えなければいけませんが、ふとん丸洗い希望者や雨の日の利用者を見込めます。
コインラインドリーが増える前に、一気に増えた土地活用方法の一つです。家に入り切らない荷物や、家族に知られたくないものを収入する場所として重宝されています。
アパートは、利用希望者が潜在的に多くいることを踏まえると、空室のリスクが少なく、安定した収入が見込めます。
しかし、アパート経営にもコツがあることも事実です。いかにコツをおさえてアパートを建てられるかが、大きなターニングポイントとなりますので、土地活用したいと思ったら、すぐにプロに相談してください。
YA＋Aがお客様の無料診断をさせていただきます。
YA＋Aに１時間程度いただければ、お客様のご要望、課題、疑問等を『無料診断』して建築を進めていく上で必要な『建築カルテ』をお作りさせていただきます。
『建築プラン』の内容は
・概算スケジュール計画
・建築計画概要書
上記2点です。
この内容で今後建物の建築をどのように進めていけば良いかの道標をお作りします。
ここまでは『無料』です。
建築計画をより具体的にしたい場合は『ファーストプラン』をご依頼ください。
（費用は想定される規模によって変わりますので無料相談時にお伝えします）
『ファーストプラン』の内容は
・建物のボリューム検討
・ボリュームを元にした概算資金計画
・全体のスケジュール計画
上記３点です。
この内容で、ラフな建物プランや資金計画、スケジュールを把握して計画のベースをお作りします。
このフェーズがまとまれば実際の設計やデザインの本格的なフェーズに入っていきます。
YA＋Aの『ファーストプラン』にご満足いただけない場合は無料とさせていただきます。
診断は対面以外にもメール、電話、LINE、テレビ電話を用意していますのでお気軽にご依頼ください。
YA＋Aでは建築に関する無料診断をおこなっております。
お客様のお話を伺って、『建築カルテ』をお作りさせていただきます。
場所はYA+Aのオフィスに来ていただくか、zoomで行うか、お客様指定の場所にお伺いさせていただきます。
どんな事でもお気軽にご相談ください。
提出物
・概算スケジュール計画
・建築計画概要書
メリット
建築を実現するためにやるべきことがわかる
お客様の計画を実現するためのの手がかりを得られる
設計事務所の仕事の進め方を理解出来る
低コストでできる初期計画。
建築計画のスタートに絶対必要な
・建物のボリューム
・概算の資金計画
・全体のスケジュール
の検討をお手伝いします。
お客様はその資料をもとに計画が適正であるかを判断することができます。
まずはファーストプランをご依頼していただければ、その後の計画をどう進めればよいかの指針をお作りします。
費用は計画を進める場合は設計料に充当しますので、初期段階での検討費用を抑えることができます。
※計画を進めない場合には実費精算となります。
YA+Aの仕事にお客様が満足出来ない場合は無料とさせていただきます。
03-5284-7106
