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防火地域とは|都市計画法と建築基準法にかかわる

防火地域は、特に都市圏では住宅でも非住宅を建てる上で密接な関係があります。
防火地域がどんな地域に定められているかを示しているのは、都市計画法です。しかし、建築基準法でも防火地域内における構造制限を規定していますし、頭が混乱してしまいます。

 

だからこそ、「防火地域」における都市計画法・建築基準法の考え方、規定に関して整理し、理解を深めましょう。

 

コラムのポイント●防火地域とは、都市計画法で定められた地域の一つのことです。
●都市計画法での防火地域を含めた地域区分における違いがわかります。
●防火地域は、建物を建てる上で、制限が強くかかる地域のため、建築基準法で確認する必要があります。
●防火地域内での「木造」で建てる場合の基準をまとめています。

 

 

防火地域とは

防火地域とは、用途地域の一つであり、都市計画法9条21項で「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアのことを指します。

都市計画法では、火災の危険を防除する地域として、準防火地域もあります。
それぞれ、火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域として考えられ、防火地域を最も被害が起きやすい地域としてみなされています。

 

 

都市計画法の用途地域について

〇〇地域と言われると、第1種低層住宅専用地域などと混乱してしまいませんか。
用途地域に関して地域を整理しましょう。

 

各自治体が計画的で住みやすい街づくりを行うために、土地にどのような建物を建てられるか、建築できる建物の種類や用途に応じて定めるエリアのことです。

 

用途地域は、全部で13種類あり、住居系・商業系・工業系の3つの大きなカテゴリから細分化されています。
建築が可能な建物とともに、お伝えします。

 

 

<住居系>

◆第1種低層住居専用地域

高さ制限(10mもしくは12m)がありおよそ3階建てまでで、店舗や飲食店は建てることができないエリアです。
店舗や事務所兼住宅、学校、診療所、社会福祉施設などは建築可能ですが、大学や病院は建築されません。

 

◆第2種低層住居専用地域
第一種と同じ建物の高さ・階数制限はありますが、床面積150㎡以内の店舗、飲食店などが建築可能となります。

 

◆第1種中高層住居専用地域
病院や大学や、低層の500㎡以下の商業施設、300㎡以下のコインパーキング、低層マンション、集合住宅、2~3階建、店舗など幅広い建物を建てることができるエリアです。

 

◆第2種中高層住居専用地域
低層の1,500㎡以下の店舗、飲食店、オフィスなど建築可能で、生活の利便性が高いエリアです。

 

◆第1種住居地域
大型マンション、3,000㎡以下の店舗やオフィス、宿泊施設、スポーツ施設、50㎡以下の工場が建設可能です。

 

◆第2種住居地域
周辺の環境に配慮しながら大型商業施設が建てられるエリアです。

 

◆準住居地域
幹線道路沿いの自動車関連施設、3階以上または300㎡以上の車庫、200㎡以下の劇場、映画館などが建築可能な地域です。

 

◆田園住居地域
大きい300㎡以上の開発はできませんが、農地と住居との共存できるエリアであり、産地直売所や農家レストランやカフェなどを開設することができます。

 

 

<商業系>

◆近隣商業地域
飲食店、店舗、展示場など10,000㎡以下の施設、150㎡以下の工場が建築可能であり、スーパーマーケット、商店街で構成されるエリアです。

 

◆商業地域
オフィスビル、銀行、映画館、飲食店、百貨店、中高層マンションが建てられるエリアであり、市街地の中心エリア・主要駅周辺に多いです。

 

<工業系>

◆準工業地域
マンションなど集合住宅が多く、工場、住宅、店舗と様々な建物が混在するエリアです。

 

◆工業地域
学校、病院、ホテルは建てることができないエリアですが、住宅や店舗は建築可能です。ただし、交通量が多いため、住環境としては好ましくないエリアです。

 

◆工業専用地域
工業地以外の用途は建築できないエリアです。

 

 

防火地域はどこに属する地域?

ご紹介した通り、13に分けられた用途地域には、考え方が異なるため、防火地域は含まれません。

 

用途地域とは、土地の用途を制限するものであり、防火地域は、「火災防除のために区切られたエリアであり、建物の建て方を制限するエリア」のことだからです。

 

つまり、建てようとする場所が、防火地域に含まれる第1種中高層住居専用地域という場合が考えられます。

 

 

防火地域はどこに設けられるのか

防火地域は、駅前の繁華街など建物の密集地や幹線道路沿いの2つの地域に設けられることが多いです。

防火地域の周りが準防火地域と定められます。

 

 

法22条区域は含まれない!?

法22条区域は、建築基準法で定められている区域のことであり、都市計画法の区分には含まれません。

 

土地の使い方(用途)を定めているのが、都市計画法であり、土地の上に建てる建物の基準を定めているのが建築基準法なのです。

都市計画法での「防火地域」とは、建物の構造など基準を設けていますよというエリアだと示してくれているものと考えると分かりやすいのではないでしょうか。

 

防火地域の他、準防火地域、法22条区域、その他地域という区分は建築基準法上であり、東京都においては、『新たな防火規制区域』も設けられています。

 

 

 

施工事例をみる

 

 

防火地域と建築基準法

建築基準法では、火災を防ぐ、延焼を抑えるための建物の構造などの基準を設けた地域として、防火地域の他、準防火地域、法22条区域、その他地域と区分けされています。

 

準防火地域とは、防火地域の周辺に設けられる地域のことで、建築制限が防火地域よりも緩和されています。中規模な建築物や住宅が密集している地域です。

 

また法22条区域とは、都市計画法ではなく、建築基準法独自で設けられている地域です。
法22条区域内では、屋根は不燃材料にしなければならない規定があります。また、木造建築物等では、延焼のおそれのある外壁部分を防火性能のものにするといった規定もあります。

 

 

防火地域内は原則耐火建築物として建てる

耐火建築物であれば、規模・用途に関わらず建物を建てることができます。

 

耐火建築物とは?
主要構造部が耐火構造であるもの、または耐火性能検証法等により火災が終了するまで耐えられることが確認されたもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火設備を有する建築物のことを指します。

 

 

建築基準法61条で定められた防火地域内の基本的な構造制限

防火地域内では、建物の構造制限として、屋根・開口部・外壁に対し、求められている防火措置があります。

 

建築物の屋根の場合、耐火構造または準耐火構造でないものは不燃材料で造り、またはふかなければなりません。

 

開口部は、耐火建築物または準耐火建築物以外の建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければなりません。

 

外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けることができます(敷地境界線に対する特則)。

 

 

防火地域内の「木造」での構造制限

原則耐火建築物として建てなければいけませんが、階数や広さに応じて緩和制限があります。

階数制限無 耐火建築物(ルートA、 ルートBのみ) 耐火建築物

(ルートA、 ルートBのみ)

地階を除く階数が 3以下の建築物 延焼防止建築物(外殻強化型)
地階を除く階数が 2以下の建築物 準耐火建築物 延焼防止建築物

(外殻強化型)

平屋
延面積 100㎡ 3,000㎡以上

 

引用:一般社団法人 木を活かす建築推進協議会 『木造建築のすすめ』防火地域

 

<例1:準耐火建築物>
2階建以下で延べ面積が100㎡以内のもの

 

<例2:延焼防止建築物(外殻強化型)>
延べ面積が100㎡を超え3000 ㎡以下、3階建て以下の告示に例示する用途のもの

 

ちなみに、建物の用途によって、構造制限が設けられていますので、用途ごとの制限の確認も必要です。

 

 

地域がまたがる場合

建物を建てる際、防火地域・準防火地域と両方またがる場合がありますが、建築基準法第65条において明記されています。
基本的には、厳しい基準である防火地域の基準に沿って建物を建てましょう。

 

ただし、防火地域外において防火壁で区画されている場合において、防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定で建てることができます。

 

 

木造における法改正は注意が必要

技術的な向上や脱炭素社会に向け、一般建築物を「木造」で建てることを推進しているため、制限が緩和されたり、新たな基準が設けられたりしています。

国交省や林野庁のサイトを確認する方法もありますが、一般社団法人 木を活かす建築推進協議会が監修している、『木造建築のすすめ』という冊子があり、令和3年度版が最新版となっていますので、参考にするといいでしょう。

 

 

防火地域内で木造の建物を建てよう

防火地域で建物を建てようとすると、都市計画法であったり、建築基準法であったり、内容に関して理解することが大変です。

また、建物の用途における建築基準も設けられていますし、学校であれば、学校教育法、老人ホームなどの施設であれば児童福祉法と、またがる法令も異なります。

 

だからこそ、プロに土地選びの段階から相談することをおすすめします。

 

 

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