中規模建築物を建てる|空き家活用

政府による空き家の活用を推進事業が進められ、もう数年経過し、新型コロナの影響で、事業そのものが希薄になっているように感じられます。
実際、新型コロナの影響で、人流が抑制され、県外移動がしにくい環境であり、過疎化に拍車がかかっているように感じませんか。

空き家を減らし、地域の経済活動を活発化させるためにも、なんらかの働きを行っていかなければなりません。
今こそ、新事業に向けて動き出しましょう。

空き家には、どんな活用ができるのか、検証しましょう。

空き家は戸建て住宅だけではない

空き家=戸建てのみと思っていませんか。確かに、数で示すと空き家の中で、戸建てが圧倒的に数が多くなります。

しかし、空き事務所やお店や工場、廃校になった学校、社宅、シャッター商店街もあります。戸建て以外の建物は、大きな建物のため、手をつけにくい場合が多いです。

 

空き戸建ての活用方法

実際に何かに利用する場合、戸建てであれば、民家の雰囲気を残して、グループホームに転用する、民泊施設にする、シェルターにするといった方法があります。

思い切って建物を撤去し、駐車場にすることも考えられます。

今の時代のニーズを踏まえると、グループホームか民泊が有効ではないでしょうか。

理由としては、認知症の方が増えていること、障害者の方のグループホームの必要性が高まっていますし、民泊に関しては、コロナ前に、安く泊まれるからと外国人観光客のニーズの高さから増加傾向だったからです。

 

空き事務所など戸建て以外の建物の活用方法

廃校の場合、民間企業などを誘致して、新大学(新学舎)を整備し、新たに設立されたことがあります。

他にも、学校跡地の広さを有効活用し、防災やスマートライフを意識した街(区画)にした事例があります。

しかし、空き事務所や学校など、せっかくある建物を有効活用するならば、広さの観点から考えると、中規模建築物程度であり、福祉施設などの新施設を開業することができます。

 

空き家活用の注意点

空き家は、あくまで使用可能状態であることです。建物の劣化具合などによっては、建物を解体し、新築さなければなりません。

空き家は、戸建てから戸建てとなれば、リノベーションを行い、活用することができますが、建物を別の用途に転用する際は、
順守しなければならない法律が異なってくるからです。

さらに、旧建築基準法で建てられた建物は、耐震基準が満たしていないため、耐震補強を行わなければならなかったり、既存不適合建築物のために確認申請の許可がおりないことがあります。

転用による確認申請の手続きの省略化がなされていますが、基準を満たさなければいけないことには、かわりありません。

(用途変更による確認申請に関する詳細は コチラ をお読みください)

中規模建築物を建てる

空き家活用と同時に、建築物の大きさ踏まえて、整理しておきましょう。

 

中規模建築物とは

建築基準法において、建物の大きさを3つに分けています。小さい方から、小規模建築物・中規模建築物・大規模建築物です。

建築物が木造か鉄骨造かRC造かによっても、どの建築物に該当するのか、違いはありますが、ざっくりとお伝えするなら、

『2階から3階建てであり、かつ戸建て住宅よりも大きいもの』です。
木造であれば、500㎡以上であり、坪数で計算すると、約150坪、コンビニ程度の広さの建物を建てることができるとイメージしてください。

どんな建物として活用できるのか

新大学の学舎など、さきぼどお伝えしましたが、詳しく考えてみましょう。

<施設系>
●医療施設(クリニックモール含む)
●グループホーム(複合施設も可能)
●地域会館
●サテライトオフィス
●カフェ系(小規模商業施設)
●シェアハウス

<施設系以外>
●コンビニ
●トランクルーム
●ソーラーパネル設置場
●駐車場

大切なことは、周辺の地域状況を踏まえ、リサーチした上で、ニーズにあったものをつくらなければなりません。
都市圏内か地方圏かによってもニーズは違いますし、周辺に医療施設が多ければ、新規参入する立場から考えると、好条件とはいえないからです。

<施設系>に関しては、時代の流れを考えると、ニーズが高いと思います。

特に、サテライトオフィスであれば、二拠点居住やワーケーションによって、都市圏のオフィスに出勤しないようになったとしても、自宅以外の場所で集中して働きたいと考えに合います。シェアハウスも、二拠点居住やワーケーションで需要が高まっています。

空き家の活用を検討する場合、<施設系>のものから探っていくことをおすすめします。

 

転用の実例

国土交通省が発表した平成27年度の転用事例によると、空き事務所、空き家(戸建て)、空き店舗からの転用が多いことがわかっています。

注目すべきことは、転用後の姿でしょう。

児童福祉施設、飲食店、老人ホームや老人ホームに類するもの、保育所、寄宿舎、共同住宅、公会堂や集会場へと転用されました。

組み合わせパターンでいうと、店舗から飲食店、事務所・戸建てから児童福祉施設、戸建てからホテル・旅館が多く、全体的に、100㎡以上から200㎡未満の広さで、小規模施設化が目立っています。

数としては、小規模建築物が多いですが、集合住宅からサービス付き高齢者向け住宅などにも転用事例があります。

 

事例から学ぶポイント

かつて、東京都内で集合住宅からサービス付き高齢者向け住宅へと転用した例があります。

広さからすると、問題ないように思われますが、容積率の上限に引っ掛かり、建物全てをサービス付き高齢者向け住宅へとすることができませんでした。

というのも、共同住宅では、容積率の算定の基礎となる延べ面積の中でで、算入されていない(算入しなくてもよい)共用のエントランスホールや廊下等があります。

容積率の計算をする際に、共有部分を算定せずにすむため、容積率いっぱいいっぱいまで住居部分とすることがでてきていました。

しかし、サービス付き高齢者向け住宅の場合、共用の廊下等の部分を容積率の計算の際に算入しなければならなかったのです。

そのため、容積率が上限を超えてしまうことになり、建物すべてをサービス付き高齢者向け住宅にすることができなかったのです。

この実例のすばらしい点は、サービス付き高齢者向け住宅に転用しつつも、余ってしまった部分に関しては、一般向けの賃貸住宅としたのです。

 

新ビジネスの足掛かりとしよう

既存している建物は、状態による場合が多く、実際に建物を丸ごと再利用できることは非常に稀といっても過言ではありません。そのほか、リフォーム・リノベーションで対応できる数も限定的です。

しかし、立地条件によっては、特に福祉<施設系>の開業を望む声は多いです。

高齢社会だからこそ、サービス付き高齢者向け住宅を含めた介護系施設、働く女性の増加によって、保育所関連の施設、認知症や障害者が安心して生活できる支援サービス施設などなど、数として足りていない施設があるのです。

また、新型コロナの影響により、サテライトオフィスやシェアハウスといった新しい建物のニーズもあります。

空き家活用では、建物の用途によっては、補助金制度も利用できる場合があり、建物にかける資金が安くなることがあります。通常よりも、ビジネスの従業員(人員)に対して、お金をかけることもできるでしょう。

この機会にぜひ、新ビジネスを検討してください。

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