老人ホーム等の容積率規制の合理化について

高齢社会である日本は、老人ホームのニーズは健在です。老人ホームを建てる際には、建築基準法に沿って設計・建築されなければいけませんが、2018年(平成30年)9月25日から施行された老人ホームの建築基準法の改正点を中心にお伝えします。
事業者として、見込みのあるビジネスです。どんどん、老人ホームの建設が増えていくでしょう。

建築基準法を改正した経緯

・日本の高齢化が年々すすんでいること
・老人ホームのニーズが高まっていること
・都心などの密集地でも老人ホームを設立するため(コンパクトシティ化のため)
・もともとある建築物を有効活用するため(例:共同住宅から老人ホームに用途変更できる)

上記4点が改正されるに至った理由です。都市部は特に敷地面積が限られていますから、受け入れられる人数にも限界がありました。
また、老人福祉法に基づくと、地下スペースに居間や寝室といった居住スペースとして活用することはできませんので、注意が必要です。

規制緩和により、地下スペースは物置などのスペースとして活用し、地上で使っていた物置スペースを居住スペースに変更することが可能になり、さらに受け入れ人数を増やせるようになったのです。

改正したポイント

では、どの点が改正されたのか詳しく見てみましょう。以下2点が改正された内容です。

・建物の容積率を算出する場合、地下室の床面積を含めない
・エレベーターの昇降路部分の床面積を算出の際に計上しない

本来、老人ホームは、各都道府県・地域ごとに定められた「容積率」があり、その「容積率」を超えてはなりません。

容積率=延べ面積の敷地面積に対する割合のことを指す

改正したポイントごとに、改正前とどう変わったのか、国交省の改正内容周知の資料を元にご紹介します。

地下室の床面積について

(旧)建築基準法では、地下室分を含め、定められた「容積率」を超えてはいけなかったため、地下室を作ってしまうと、地上部分の面積が取れなく部屋数など少なくなってしまっていたのですが、(改)建築基準法では、地下室が床面積の3分の1を限度に容積率の計上の際に、含めず算出できるようになります。つまり、地下室に部屋を作っても、地上の部屋を減らす必要がなくなったのです。

例えば、敷地面積1,000㎡で、容積率の上限が200%とすると、

(旧)建物の床面積は、2,000㎡が上限   ー> (改)地下室分1,000㎡を含めた合計3,000㎡が上限

プラス1,000㎡分のスペースが活用できるようになります。

エレベーターの昇降路部分の床面積について

(旧)建築基準法では、エレベーターの昇降路部分(シャフト部分)をかごの停止する階の床面積として、容積率の計算で算入していましたが、(改)建築基準法では、すべての階において昇降路部分を算入しないことになりました。

ただし、あくまでエレベーターのみが対象となり、エスカレーターや小荷物専用昇降機はこれまで通り容積率の中に計上します。

改正の結果、

エレベーターが停止する階の分だけ、その階の居住スペースとして増やすことが可能になりましました。

容積率の制限と算出方法

容積率は、その地域(道路・公園・下水道といった公共施設とのバランス)の建築物の規模を規制するために、『容積率』で建築密度を調整するために必要な計算です。その算出方法を例をあげてご説明します。

例)敷地面積5,000㎡とし、1階部分1,000㎡・2階部分1,000㎡・3階部分1,000㎡とします。

延べ面積(各階の床面積の合計)は、1階 + 2階 + 3階 = 3,000㎡
延べ面積 3,000㎡ ÷ 敷地面積 5,000㎡ = 60% (容積率)

と上記のような計算方法になります。また、容積率の上限は、地域ごとにより異なりますので、建築士・行政との確認をしましょう。

改正はコンパクトシティ化に向けた緩和計画の一つ

高齢者の増加、介護ニーズを受けて、高齢者向けサービスの充実が不可欠となっています。
そこで政府は、地域を特定し、まちづくりの一環として、『都市機能誘導区域』を決め、老人ホームやデイサービスセンターなどの通所施設を「誘導施設」として認めるために必要な措置として打ち出したのです。

この改正により、これまで共同住宅としてして使っていた建物を”老人ホーム”にしたり、100人から200人規模の老人ホームしか建設できなかったのですが、30人から50人規模の老人ホームが建てられるようになりました。また、50人規模から55人規模へと受け入れ人数を増やせるようになり、ニーズに応えられる力が増しています。

独自性のあるデザインで人を集めましょう

高齢化社会の波は止まることがないでしょう。2040年には高齢者の数が倍以上になる地域も予想されていますので、老人ホームのニーズも同様に増えていくことが予想されます。

老人ホームは事業者として、ビジネスチャンスでもあります。

しかし、せっかくつくる老人ホームも「空き」があっては、経営が成り立たなくなります。老人ホームに居住を考えている人にとって、サービス内容も大事なポイントですが、建物は第一印象を左右するものです。
これから、生活する場所ですから、いかに”快適に過ごせる空間なのか”が選択の基準なのです。その選択をしてもらうために、デザインで”快適さ”をアピールしてみませんか。

弊社、(株)横松建設設計事務所は、これまでいくつもの老人ホームの設計に携わっており、改正内容も熟知していますし、実績と経験が多くあります。

BIM手法を用いてコンピューター上に3次元でデジタル模型をつくり、もともとイメージしているものと高い精度ですり合わせ、相違がないように、打ち合わせをしていきます。またデータはお持ち帰りいただき、iPhoneやiPad、Androidといった端末でもご覧いただくことも可能ですし、PR用のムービーに活用していただくことが可能です。

よりよい老人ホームができるようにお手伝いさせてください。

参考までに過去の施工事例もご覧ください。

富士見ヶ丘の住宅

ピノキオ薬局

精神障害者用グループホーム

  • 概算見積(新築)
  • 概算見積(テナント内小規模クリニック)

概算見積(新築)

施工床面積をご入力いただくと、設計料を見積りできます。
単価については建物の内容等について変動する場合があります。

施工床面積
設計料(税別)
監理料(税別)
確認申請手続費用(税別)
合計
数量単位単価金額
企画設計費用
現地調査費用1.00¥30,000¥30,000
企画設計費用(平面、配置)1.00¥100,000¥100,000¥130,000
基本設計費用
外観デザイン費用¥2,000
内装デザイン費用¥2,000
外構デザイン費用1.00¥100,000¥100,000
サインデザイン費用1.00¥100,000¥100,000
測量費用1.00¥250,000¥250,000
地盤調査費用1.00¥250,000¥250,000
実施設計費用
実施設計費用(意匠)¥2,500
BIMモデル作成費用¥1,500
構造設計費用¥2,000
設備設計(消防、給排水、電気)費用¥3,000
確認申請費用
法検討費用¥600
確認申請費用¥1,000
消防手続き費用¥700
保健所手続き費用¥700
各種条例手続き費用1.00¥250,000¥250,000
監理費用
現場監理費用5.00¥300,000¥1,500,000
各種検査立会い費用1.00¥150,000¥150,000¥1,650,000
合計
交通費遠方は実費精算
建て替え費用(申請料等)別途

※お客様の不要な項目は業務から削除します。
※範囲や難易度によって調査等の単価は変動します。
※構造計算や確認申請等が必要場合は別途お見積もりいたします。

支払い1回目(企画着手時)税別
支払い2回目(基本設計着手時)税別
支払い3回目(実施設計着手時)税別
支払い4回目(確認申請時)税別
支払い5回目(竣工時)税別
受注方式(各種プラン)について

仕事の内容やお客様のご希望に合わせて様々なスタイルでお仕事をお受けすることができます。

フルプラン

企画設計+基本設計+実施設計+確認申請+監理

詳細設計から施工監理まで全てお受けするパックです。

金額(税別):

ライトプラン

企画設計+基本設計+確認申請+監理(法定監理のみ)+BIMモデル作成

基本設計に確認申請、法定管理をつけたパックです。

金額(税別):

デザインプラン

企画設計+デザイン(外装・内装・外構・サイン)+BIMモデル作成

企画・デザインのみのパックです。

金額(税別):

CM方式

企画設計+基本設計+監修

CM(コンストラクション・マネジメント)方式とは、建築や設備のプロであるCMR(コンストラクション・マネージャー)が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の代行者または補助者となって発注者側に立ち、基本計画や設計の検討、工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理など各種マネジメント業務の全部又は一部を行うマネジメント手法です。

金額(税別):

ボリュームチェック

企画設計

土地に対して、お客様のご希望の用途の建物がどのように入るかの企画をします。

金額(税別):

概算見積(テナント内小規模クリニック)

専務取締役 横松邦明

電話でもメールでも結構です、どのような事でもお気軽にご相談ください。

ご要望をお伝えいただければ、費用がどのくらいかかるかのお見積もりや、工程表等をお出しさせていただきます。

パンフレットや私たちの仕事がわかりやすくまとめてある資料をお送りすることもできます。

お問い合わせフォーム

東京オフィス
〒120-0036
東京都足立区千住仲町19-6和光ビル402号室
TEL 03-5284-7106

宇都宮オフィス
〒320-0843
栃木県宇都宮市花園町4-1
TEL:028-635-7226

メールでのお問い合わせは24時間お受けしております、お気軽にお問い合わせください。

お名前 (必須)

お問い合わせの種類

メールアドレス (必須)

電話番号 (必須)

ご希望の打ち合わせ場所 (必須)

打ち合わせ希望日

打ち合わせ希望時間

連絡可能な時間

メッセージ本文

関連記事

  1. けいほう保育園

    企業主導型保育園について

  2. BIMについて

  3. 保育園・幼稚園等の園舎

    幼稚園無償化が幼稚園経営に与える影響

  4. 三軒茶屋LUZ

    建築費を左右する建設費指数と建築費コストダウンのための具体的方法

  5. スタッフを募集中です。

  6. トイレのバリアフリー化と補助制度の活用

  7. 『特別養護老人ホーム等整備費補助制度』とは

  8. IT不動産

設計実績一覧

  1. 霧降の住宅
  2. un logement
  3. 舘河屋酒店リノベーション
  4. 南大通りの住宅
  5. 川口の住宅
  6. ベルヴィ郡山館 バンケット
  7. さがみ典礼 高根沢
  8. 東京脱毛クリニック
  9. 塙田の住宅
  10. 草加の保育園

いつでもお問い合わせください

-東京オフィス-
〒120-0036
東京都足立区千住仲町19-6和光ビル402号室
TEL 03-5284-7106
-宇都宮オフィス-

〒320-0843
栃木県宇都宮市花園町4-1
TEL:028-635-7226

-お問いあわせメール-

yk@yokomatsu.co.jp

お問い合わせフォーム

最近の記事

  1. ARK

最近のコメント

    PAGE TOP