『住宅宿泊事業法』とは?今ある不動産を活かすヒント

近年利用者が増加している『民泊』は、空いている家や部屋を活用して宿泊サービスを提供するものです。この民泊に一定のルールを定めたのが2018年6月にスタートした『住宅宿泊事業法(民泊新法)』です。民泊は、空き家を有効活用したい、普段は使わないセカンドハウスを改装して活用したい、といった今手元にある不動産に価値をつけることができます。

これから民泊を始める前に、健全な民泊サービスの普及を図るために定められたルールを改めて確認してみましょう。

コラムのポイント
・住宅宿泊事業法は、一定のルールを定めることで健全に空いている家や部屋を活用した宿泊サービスを提供するため、2017年6月に成立したものです。
・住宅宿泊事業をするためには、必要な届け出をし、定められた管理業務もしなければなりません。また、貸し出す家には設備要件と居住要件があります。
・現在活用できていない空き家や持ち家は、住宅宿泊事業として賢く活用していきましょう。

住宅宿泊事業法とは

住宅宿泊事業法(平成29年法律第65号)は、一定のルールを定めることで健全な民泊サービスを図るため、2017年6月に成立しました。

住宅宿泊事業法について
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=429AC0000000065_20180615_000000000000000&openerCode=1

 

『民泊』という宿泊サービス

民泊には、法律上明確な定義はありません。一般的には、住宅のすべてもしくは一部を利用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指しています。
空室を短期間でも貸したい家主と、短期間でいいので宿泊をしたい旅行者をマッチングするビジネスが展開されていることを受け、近年インターネット上で急速に増加しました。

訪日外国人観光客が増え多様な宿泊ニーズに対応できる、増加している空き家を有効活用できる、地域活性化につながる、といった観点では期待が高まっている民泊ですが、
・騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題化している
・安全面や公衆衛生の確保がされていない
・訪日外国人観光客の宿泊ニーズの多様化
・旅館業法の許可が必要にもかかわらず、無許可で営業されている
といった課題もあります。これらの課題に早急に対応し、一定のルールを定めたものが、住宅宿泊事業法です。

 

2018年6月に施行されて以降に民泊を行う際は、

・旅館業法(昭和23年法律第138号)の許可を得る
・国家戦略特区法(平成25年法律第107号)(特区民泊)の認定を得る
・住宅宿泊事業法の届出を行う

といった届け出が必要です。

 

旅館業法との違い

旅館業法の許可も住宅宿泊事業法の許可も、決められた自治体に対して手続きを行う必要があります。

旅館業法の場合は、年間の営業日数に制限はありません。しかし旅館の立地に制限があります。一方、住宅宿泊事業法は、宿とされる立地は制限されない代わりに、年間の営業日数は180日以下に制限されています。

住宅宿泊事業者の義務

住宅宿泊事業を行う際は届け出を行い、決められた住宅管理もしなければなりません。

必要な届出

住宅宿泊事業を営む場合、住宅宿泊事業届出書や誓約書に必要事項を記入し、住宅の図面等を添付して、住宅の所在地を管轄する都道府県知事に届け出ます。届出は原則として民泊制度運営システムを利用して行います。

 

必要な管理業務

以下のような管理業務も必要です。

① 宿泊者の衛生確保

・居室の床面積は、宿泊者1人当たり3.3㎡以上を確保する
・清掃及び換気を行う

② 宿泊者の安全の確保

・非常用照明器具を設置する
・避難経路を表示する
・火災やその他災害が発生した場合は、宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を講じる

③ 外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

・外国語で届出住宅の設備の使用方法に関する案内をする
・外国語で交通手段に関する情報を提供する
・外国語で火災や地震、その他の災害が発生した場合の通報連絡先を案内する

④ 宿泊者名簿

・本人確認を行った上で作成する
・作成日から三年間保存する
・宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日を記載する
・宿泊者が日本国内に住所がない外国人の場合、その国籍、旅券番号を記載する

⑤ 周辺地域への悪影響の防止

・騒音防止のために配慮すべき事項を説明する
・ごみ処理に関して配慮すべき事項を説明する
・火災防止のために配慮すべき事項を説明する

⑥ 苦情等への対応

・住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域住民からの苦情や問合せについては適切かつ迅速に対応する。

 

⑦ 住宅宿泊管理業者への委託

・住宅宿泊事業者は、届出住宅の居室が5室を超える場合や、人を宿泊させる間不在になる場合、住宅宿泊管理業者に委託する。

 

⑧ 住宅宿泊仲介業者への委託

・住宅宿泊事業者は、宿泊サービス提供契約の締結の代理又は媒介を他人に委託する場合、登録を受けた住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託する。

 

⑨ 標識の掲示について

・住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに見やすい場所に標識を掲げる。

 

⑩ 都道府県知事への定期報告

・住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに毎年2、4、6、8、10月及び12月の15日までに、前2ヶ月分の
届出住宅に人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳の報告を都道府県知事等にする。

宿泊営業対象になる住宅の定義

住宅宿泊事業を営むためには、次の設備要件と居住要件を満たした住宅で行わなければなりません。

 

設備要件

民泊を行うためには、『台所』『浴室』『便所』『洗面設備』が設けられている必要があります。

一つの建物内に必ず設けられていなくても、同じ敷地内それぞれの建物に設けられた設備が使用可能であれば、複数の建物でも一つの住宅として届け出ができます。

浴室は、近隣の公衆浴場を浴室として届け出ることはできません。ユニットバスのように浴室と便所が独立した設備でなくても認められます。また、浴槽がなくても、シャワーがあれば認められます。
便所は、洋式・和式どちらでも可能です。

 

居住要件

居住要件として、

・現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・入居者の募集が行われている家屋
・随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

以上のいずれかに該当しなければなりません。
現に人の生活の本拠として使用されている家屋は、現在、生活が継続的に営まれている家のことです。短期的に利用しているだけの場合は該当しません。

入居者の募集が行われている家屋は、住宅宿泊事業を行っている間、居住用住宅として分譲や賃貸といった形で入居者の募集が行われている家のことです。社員寮として入居希望社員の募集が行われている家屋や、入居対象者を限定した募集がされている家もこれに当たります。
広告で故意に事実ではない不利な取引条件を記載している、入居者募集の意図がない、といった場合は入居者の募集が行われている家屋と認められません。

随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋は、生活の本拠地として利用されてはいないものの、所有者によって年に一回以上は居住利用されている家のことです。

民泊専用の新築投資用マンションは、住居としての使用履歴がないため該当しません。

資産を活かして民泊サービスの実施を

住宅宿泊事業法(民泊新法)や住宅宿泊事業の届出に関することなどさらに詳しい内容は、

民泊制度総合サイトMinpaku
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html

に詳しく載っています。

 

きちんと届け出をし、設備要件や居住要件を満たすことで、現在活用できていない空き家や持ち家を活かしていくことができます。

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