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福祉施設経営を成功させるポイントと土地活用

駅から遠い場所にあるため不便、賃貸物件として貸し出すには人の流入出が見込めない…といった空いた土地の活用方法でお悩みではありませんか?

ある程度の広さが確保できる土地の運用方法で悩んでいるのであれば、福祉施設経営の検討というのも一つの手段です。今回は、福祉施設経営を成功させるためのポイントとともに、福祉施設建築の建設費補助金の仕組みをご紹介します。

 

 

コラムのポイント
・現在利用されていない土地は、収益性が高く安定した運営をすることができる福祉施設としての活用方法があります。
・福祉施設建築の際は、国の補助金や助成制度、融資制度を受けることができます。必要に応じて活用できるように情報収集をしておきましょう。
・このコラムを読んでいただくことで、福祉施設としての土地の活用方法を知り、今ある土地を社会貢献として活かすことができます。

 

 

福祉施設の運営主体 

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福祉施設とは、高齢の方や子ども、障害のある方々に福祉サービスを提供する施設のことです。自立して、個々の能力を発揮できるように必要な、日常生活における支援や技術の指導などを行っています。

福祉施設の運営主体はいくつかのパターンがあります。入所型の社会福祉施設の場合、地方自治体か社会福祉法人が運営することが原則として定められています。
また、通所型および訪問型サービスであれば、地方自治体や社会福祉法人に限らずとも、民間企業やNPO法人など一定の基準を満たせばさまざまな法人でも経営することが可能です。

 

検討価値の高い土地活用方法

既に賃貸住宅は余裕しているが、相続税対策として競合しないように土地活用をしたい、現在の土地近辺には既に賃貸住宅が多く存在しており、飽和状態なので賃貸住宅以外の活用方法を採用したい、節税効果のある土地活用をしたい。
こういった条件を満たすのも、福祉施設の経営です。

節税効果が高い土地活用、というと住宅系の土地活用になってきます。しかし、既に賃貸住宅を経営していたり競合が多かったりする場合、いくら節税効果が高いとはいえ空室リスクが高く安定した収益を見込むことができません。福祉
施設の経営であれば、必要とされる地域がまだ多く存在するため、節税効果を重視する人にとっては検討価値が高い土地活用方法なのです。

 

 

福祉施設経営を成功させる3つのポイント

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安定した福祉施設の経営を成功させるためには、社会福祉法人が抱えるリスクもしっかりと把握した上で適切なリスクマネジメントを行いながら、スムーズな経営を行う必要があります。

 

① 社会貢献性を重視して経営を行う

福祉施設は、今後の日本社会や地域との関係性を見据えた時に、社会貢献性が高い土地活用方法であるといえます。
社会のために自分の土地という資産を活かす、という思いが土地活用の目的として掲げられることで、地域住民にも受け入れられやすくなります。そういった根底の思いは結果として、土地活用としての歯車がうまく回るようになります。
介護施設経営は、社会貢献性という面においては最適な土地活用方法です。

② まとまった土地の安定的な活用を行う

面積の大きな土地は、いざ活用するとなると投資額も大きく賃貸住宅等にする場合、需要と供給の面で差や負担が生じてしまいます。しかし福祉施設であれば、まとまった大きさの土地を活用することができます。
福祉施設を経営するためには、まとまった大きさの土地が必要です。さらに、運営事業者を探したり施設によっては総量規制で自由に建築できなかったりと、介護施設の経営に携わることができる人は基本的に絞られます。福祉施設を建築し、経営が安定して行われるようになれば、用途に悩んでいた土地を安定的に活用することができます。

この時に注意しておきたいのは、他の土地活用方法と比べ圧倒的に投資額が大きいこと、福祉施設という建物の特殊性により、途中で解約があったとしても他の用途への転用が難しくリスクが高いこと、という2点でしょう。投資額に関しては、うまく国の建設費補助と税制優遇を利用すること、中途解約の際は中途解約ペナルティ条項の設定を運営事業者との契約内容に盛り込む、などの検討をしておきましょう。

③ 収益性の確保と節税

福祉施設は、一般の賃貸住宅に比べて高い収益性や利回りが期待できます。マーケットとしても今後拡大することが見込まれているので、空室リスクも比較的低いでしょう。安全な福祉施設を安定的に運営していくために、管理委託や修繕などといったメンテンスはこまめに行い、中途解約などのリスクに備えましょう。
また、介護福祉施設は固定資産税や相続税の節税につながります。敷地が評価されることで、更地よりも評価額が低くなります。
固定資産税等の保有コストの軽減措置も受けられるので、宅地としての固定資産税や都市計画税が軽減されます。固定資産税などのような保有コストは、事業収益内から支払うことができます。

長期的に安定した運営を続けることができる仕組みを整えていくことが、福祉施設経営を成功させるポイントです。
活用していく上では、しっかりと体制を整えた上で、安定的継続的に利用者がいる状態をつくるためにも、魅力ある付加価値やサービスを提供していくようにしましょう。

 

 

 

福祉施設建築の建設費補助と税制優遇

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福祉施設を建築する際は、国や地方公共団体の補助金を受けることができます。『地域介護・福祉空間整備等交付金』『次世代育成支援対策施設整備費交付金』などの助成制度も創設されています。また、施設整備を社会福祉法人がする場合、独立行政法人福祉医療機構による融資制度もあります。

 

社会福祉施設等施設整備費 国庫補助金の利用

『社会福祉施設等施設整備費国庫補助金交付要綱』という国が定める制度によって、補助基準額を上限に整備に必要な経費の4分の3の金額を補助するものがあります。

社会福祉施設の整備助成制度

社会福祉法人が社会福祉施設を整備する場合、その整備費の1/2を原則として国は補助し、施設設置者に対して都道府県は整備費の1/4を補助しています。また、民間事業者が社会福祉施設を設置する場合、社会福祉事業施設等の設置、整備などに必要な資金の融資を独立行政法人福祉医療機構が行っています。

これらは、地方自治体もしくは社会福祉法人が運営することが、原則として定められています。補助金制度を利用する場合、社会福祉法人であれば税制面の優遇だけでなく、助成金の支給なども時々実施されています。これらの情報に関しては、常にアンテナを張っておき、可能な限り利用するように工夫していきましょう。

 

 

 

土地活用は社会貢献

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今ある土地をそのままにしておくことで、生み出せたかもしれない利益を得ることができなかったり、空き地によるリスクが高まったりすることを考えると、地球上にある土地という限られた資源は、より有益に社会貢献として活用していくことができます。
日本社会の今後を見据え、土地活用方法を検討されているのであれば、福祉施設としての活用も一つの手段ではないでしょうか。

横松建築設計事務は、数多くの福祉施設建築を手がけて参りました。その多くが、各土地で有益な施設として活躍しています。これらの経験をもとに、お客様のこれからの土地活用のアドバイスをさせて頂きます。
土地活用方法や福祉施設の建築についてのご相談は、お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

専務取締役 横松邦明

電話でもメールでも結構です、どのような事でもお気軽にご相談ください。

ご要望をお伝えいただければ、費用がどのくらいかかるかのお見積もりや、工程表等をお出しさせていただきます。

パンフレットや私たちの仕事がわかりやすくまとめてある資料をお送りすることもできます。

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東京オフィス
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