森林法

【土地活用】後悔しないためにやっておきたい2つの準備

手元にある広大な土地。市街地にある、商業施設にも駐車場にも使えないようなどう活用すればいいかわからない土地。手に負えない土地を、幾つも抱えてはいませんか?土地は、うまく活用することでどうとでも変化する力を秘めています。

そんな土地を活用していくために、やっておきたい準備や土地活用例をご紹介します。

コラムのポイント
・土地活用を行う前に、リスクマネジメント、事例から学び土地にあった活用方法を見つける、という2点は準備しておきましょう。
・土地の活用方法としては、賃貸アパートやマンション経営、駐車場運営、保育園や福祉施設などの施設経営があります。
・土地活用を行う前にできる準備はしっかりと行い、有益な土地活用を行いましょう。

土地活用を始める前に

一口に土地活用、と言っても、土地によって活用方法には向き不向きがあります。やみくもに活用するのではなく、この土地にはこの活用方法があっている、というように、まずは土地にあった活用方法を考えることが大切です。

そして、土地活用を始める前に知っておきたい心構えが2つあります。どれも聞いたことがあるとは思いますが、今一度見てみましょう。

心構え① リスクマネジメントを行う

元々自分の土地だから元手はかからない、とはいえ、活用方法によってはそれなりの費用がかかるのが土地活用です。もし、賃貸マンションや賃貸アパートの建築を行うのであれば、多額の借入をした上で賃貸運営を開始し、長期的な返済計画を立てる必要があります。そして、その建物は20~30年、もしくはそれ以上かけて運営する必要があります。賃貸マンションや賃貸アパートは、収益が大きくなる可能性がある一方で、リスクが高いものです。

深く立地条件や人工の流れを考えず、業者の勧めや周りの動きに便乗して運営を始めたために、何年も空室が埋まらず返済計画がままならない、というパターンは多々あります。これらは見通しが甘かったがため引き起こされてしまった典型的なパターンでしょう。

リスクや問題点はあらかじめ把握しておき、不動産業界の最低限の知識を身につけておく、という行動をしておかないと長期間の土地活用は難しいでしょう。

資金調達

土地活用をするにあたって、アパートを建てる場合もコインパーキングを設置する場合も、資金がない場合、銀行から融資を受けることになります。銀行融資を受けられるかどうかによって、次に進めるかどうかが変わってきます。融資を受ける金額は多額であることが多いので、金利が変動した場合は、返済総額が変化するリスクもあるということも知っておきましょう。

何もしないというリスク

土地を活用する上でのリスクを考えていると、何もしない方がリスクマネジメントになるのでは、と思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、土地はただ保有しているだけでは資産としての価値はずっとそのままです。むしろ、固定資産税や多額の相続税など、持っているだけで必要な経費は沢山あります。

駐車場の経営や資材置き場としての貸し出しであれば、収益は小さいものの、リスクは抑えることができます。なにもせずにただ土地として存在しているだけ、というよりは、何か土地としての価値を生み出した方が経済的にも有益な場合が多々あります。

心構え② 事例から学ぶ

自分が所有している土地は、どんな活用法があっているのかわからない、どの活用法が一番有益なのかがわからない、という方も多いかもしれません。

そのような場合は、まずは身近な沢山の事例から学んでみましょう。多くの業者は沢山の事例を持っていますので、今の土地にあった活用方法を提案してくれるはずです。また、今ではインターネットが発達しています。土地の活用方法として調べると、多くの活用例が出てきますし、今の土地に近い条件で、うまく活用している手段も見つかるかもしれません。

最初は真似ることで何事も上達していきます。土地活用初心者であれば、最初はうまくいっている方法を真似てみて、そこから手を替え品を替え、得たい収益に近づけていくというのも一つの手段です。

土地の活用例3選

では、土地の活用例を見てみましょう。

 

賃貸アパートやマンションの経営

賃貸アパートや賃貸マンションを建てて貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。この場合、立地が非常に重要となります。多額の資金を投じ建物を建てたとしても、入居者が集まらなくては家賃収入が得られず、大きな赤字を負ってしまいます。もしも満室に近い経営を長期間続けることができれば、初期投資分を数年で回収し安定した不労収入とすることもできます。

年間の経費としては、固定資産税や共用部分の電気代、メンテナンス費用などがあります。また、不動産所得税を納める必要もありますが、不動産所得は減価償却費や青色申告特別控除など計上でき、マイナスになったとしても給与所得など他の所得と損益通算できます。

 

駐車場の経営

比較的安価な費用で始められる上、管理にもそこまで手間がかからないのが駐車場経営です。

 

コインパーキング

コインパーキングの経営は、専門業者に土地を一括借上げして機械を導入することで地代を受け取る方法と、専門業者から機械を購入して管理を依頼する方法とがあります。機械導入のリスクはありますが、一般的に、月極駐車場による方法よりもコインパーキング形式の方が高い収益を得ることができます。

 

月極駐車場

月極駐車場は初期費用の必要がない分、リスクを抑えることができます。しかしその反面、収益は少なくなるのが現状です。とはいえ、将来他の業態に転換する時に簡単に転換することができるのは魅力でしょう。

 

 

駐車場経営には、土地の向き不向きが大きく分かれます。住宅街の中にあり、周辺住民の駐車場や、商業施設、オフィス付近、駅の近くなど施設利用のための駐車場として、であれば利用を見込むことができます。商店街や人が多く集まる一等地付近のコインパーキングや、多少値上げをしても月極が埋まるほどの場所の駐車場以外では大きな収益は見込めない活用法ではありますが、その分リスクも低いものとなります。

 

施設の経営

クリニックや保育園、福祉施設などの施設を建築する方法もあります。高齢化社会であるにもかかわらず、老人ホームや介護施設はどこもいっぱいで、入居者待ちというのが現在の状況です。また、保育園も待機児童が多く、施設そのものが少ないのが現状です。

施設そのものが少ない状況下において、保育園や福祉施設を建てるとなるとそこまで入居者確保や利用者確保に追われずに済みます。また、必要とされているものが建つことで、地域住民や利用者にとってはとてもありがたく、意義のある投資と言えるでしょう。

また、立地条件が良ければ、開業医として独立する人に向けて貸し出すこともできます。いずれにしろ、土地を探している人や組織は以外と多く、情報収集は欠かせないでしょう。

有益な土地活用にするために

土地は活用することで新たな価値を生み、そこをうまく運用していくことで、利益となります。

今現在、使っていない土地がある、活用方法に悩んでいる、という場合、活用しない方がリスクだということも念頭に置いた上で、今後の一手を投じることを検討してみてはいかがでしょうか。

 

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