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【商業施設】デザイン設計以外の注意点

商業施設を設計する際には、クリアする必要のある要件や気を付けておきたいことが幾つかあります。
スタイリッシュでデザイン性の高い建物、というだけでは、入れ替わりの激しい商業施設として生き残っていくことは難しくなります。

どのような確認事項があるのか、デザイン設計以外に注視する点は何か、さらに実例と共に、実際の商業施設を見てみましょう。

コラムのポイント
・商業施設を建てる前には、用途変更が必要かどうかの確認とともに、地域のニーズはあるのか、稼働状況はどうなる予定か、などのマーケティングが必要不可欠です。
・このコラムを読んでいただくことで、デザイン性以外にも商業施設建築に
求められポイントを知ることができます。

商業施設を建てる前の確認事項

現在、空き店舗や空きビルなど、利用されていない数多くの不動産が存在しています。これらを商業施設として利用することで、新たな価値や経済を生み出していこう、とお考えの方も多くいらっしゃるでしょう。

商業施設は、その街の景観や雰囲気を大きく左右します。人通りや客層など、しっかりと把握しながら、商業施設としての空間の方向性を見出していかなければなりません。
実際に設計などの準備を始める前に、商業施設を建てる場合には確認しておきたい要素が幾つかあります。

 

用途変更が必要かどうか

用途変更とは、今ある建物を、今とは異なる、別の使用方法に変えるための手続きの事をいいます。元々、倉庫として使用していたものを新たに飲食店として使いたい、数年間使われていなかった、かつての遊技場を商業施設に変えたい、などという場合、用途変更の手続きが必要となります。

用途変更の必要性に疑問を感じるかもしれませんが、建物を安全に使うための設備の基準や構造が建物によって異なります。そのため、その建物をどう使うかが今までと変わるのであれば、用途変更はしなければなりません。
例えば、倉庫として使う場合に必要な基準と、建物を飲食店として使う場合に必要な基準とは大きく異なります。それぞれの建物で求められる採光や換気などの環境的な性能や、避難経路の考え方、出入りする人の数によって求められる強度などが違うため、それぞれの建物の用途に合った環境対策や、安全対策が必要となります。
これらの理由から、建築基準法のもと安心安全に建物を使うためには、使用方法が変わる場合、用途変更の確認申請をする必要があります。

申請をせずに、新たな用途で建物を使うことは法律違反です。また、建物の構造や設備の不備などの安全性も不安要素が残るでしょう。 今後、商業施設として建物を今までとは違う使い方で利用する場合、用途変更の手続きが必要かどうかをあらかじめ確認しておきましょう。

幾つかの制限はありますが、使われていない倉庫を商業施設として運営したり、古民家を商業施設としてリノベーションしたりと、工夫次第で建物は十分に活用され始めます。そして商業施設が地域の住民とのつながりを生み出し、経済の流れを生み出します。活用されずにただ保管されているだけの建物がある場合は、用途変更を行い活用していくことで、大きな市場価値を生み出す可能性が大いにあります。

 

地域のニーズと稼働状況

商業施設を建てる際は、あらかじめマーケティングをしっかりと行うことが重要です。商業施設や店舗の寿命は、3~5年ほどとも言われており、それ以上に短い場合もあります。その中で、何が流行っており、これから何が流行るのか、されにその地域では何が求められているのか。先見性を持って選択していくことが重要です。
商業施設を建てようとしている地域の、お店の稼働率も重要です。都市部のように、多くの人が行き来し、人の流れを仕掛けていかなくても良い場合を除き、その地域で必要とされ発展していくためには、ニーズを見極め建物の配置や店舗設計の計画が求められます。

 

ターゲットに合わせた商業施設

商業施設として運営していくためには、ターゲットの客層を決めその決めた客層を実際に商業施設に呼び込むために、イベント開催、や広告、キャンペーンなどを行い、さらなる客層を得る行動が必要です。夏祭りやクリスマスやなどの季節に合わせたイベントを開催することによって来店するきっかけを作るとともに新規顧客の獲得を行います。

近年では、開催したイベントの内容をSNSで発信することによって、さらなるファンの獲得を行っています。メルマガやシークレットセールなども有効な手段でしょう。これらの行動は新規の顧客を得るため、集客の継続を図るためだけではなく、来店した人が増えてさらに拡散してくれることで、商業施設の認知度向上にもつながります。
ニーズを掴んだのであれば、意識的なSNSマーケティングを積極的に導入していきましょう。

 

 

 

大寛町のカフェリノベーション

大寛のカフェ

では、実際に用途変更をし、商業施設として生まれ変わった実例をご紹介します。

こちらは、元々は住宅だったものを大きくリノベーションし、カフェにしたものです。既存の外壁やサッシはそのまま活かし、白い塗料で塗ることで爽やかで清潔感のある外観にしました。古く劣化してしまった外観でも、キレイなイメージに塗り替えるには新たに塗装する、というのはとても有効です。

大寛のカフェ

 

玄関に元々あったタイルは剥がし、モルタルで補修しました。また新たに玄関の一部の壁にはタイルを貼りました。玄関のドアは、既存の枠を活かしつつお店にあった雰囲気のドアを新設しました。全体的に、雰囲気が出るようにエイジング塗装を施しています。

既存の階段は撤去し、新たに鉄骨で階段を作りました。そうすることで、階段の向こう側が見えることによって同じ広さでも空間に広がりが出て、広々とした開放感を感じることが出来ます。

キッチン周りの壁は板張りのエイジング塗装を施しています。

大寛のカフェ

 

既存の天井は剥がし、構造材の梁や根田、床板はラフに白く塗装しています。基本的には白で揃えていますが、床や壁、天井の素材は同じ白でもそれぞれ違います。また、塗装の塗り方を変えているため、同じ白でも単純でない空間になっています。

テーブルは積層合板にウォルナットの突板をプレスして制作しています。照明は、構造材の下にライティングレールを通すことで、フレキシブルに調整できるようにしています。

エントランスから階段を通して客席を見ると、白い空間にカラフルなシェルチェアが並んでおり可愛らしいアクセントとなっています。

 

大寛のカフェ

2階には6人がけのテーブルの席が2つあり、階段を挟んで2部屋とっています。
階段の手すりも兼ねて本棚を設置。本棚があることで、ゆっくりとした時間の流れを感じながら、自分だけの時間と空間を楽しみたいという人にとってはまた足を運ぼう、と思える場所になります。空間という『場』の提供が、人の流れを生み出します。

2階の席は、カフェとしてだけでなくサークル活動等のスペースとして貸してほしい等の要望もあるそうです。地域の住民にとって、必要とされる場所、存在することでつながりが生まれる場所、としてのカフェとしての役割を果たしています。

 

デザイン性で人の心に残る商業施設を

施設規模の大小関係なく、商業施設を設計、経営していく上では地に足のついたマーケティングとニーズに基づいた運営が必要です。
さらに、また行きたい、と選択肢に上がるようなデザイン性の高い商業施設であれば、人々から重宝されるものとなるでしょう。

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