田舎だからこそできる土地活用と活用方法

広大な土地に豊かな緑。都会の喧騒からは離れた場所にある、落ち着いた田舎という場所。たまにその土地を訪れるのはいいけれど、その土地が自分のものだったら…。
今回は、『田舎』という活用が難しそうな場所でもできる、土地の活用方法をご紹介します。このコラムで、手持ち無沙汰になっている土地が、生き生きと輝き出す活用先のヒントとなれば幸いです。

コラムのポイント
・田舎の土地活用方法としては、建物を建てて貸す、土地を貸す、そのまま活用するという方法があります。
・田舎の土地活用前には、市街化調整区域と農地法という2点の内容を抑えておきましょう。
・土地活用方法を知ることで、眠っている土地を活かす手段を知り、行動に移すことで地域の人々や自分自身への大きな収益を生むことが出来ます。

『田舎』という土地を活用すること

田舎という土地。癒しにはなるかもしれませんが、どう活かしていいのかがわからない、という方も多いのではないでしょうか。
田舎の土地は、活用していてもしていなくても、固定資産税は支払わなくてはなりません。何もせずに支払いだけを続けるよりも、何かしらの活用をし、収入を得ることにつなげていきたいですよね。

いろんな野菜の収穫ができる農園を作って都心からの観光客で賑わい収益黒字化、地域の人々のコミュニティスペースを造って使用料で収益が…。これらは決して叶わない夢ではなく、工夫次第でご自身でもできることなのです。

田舎の土地活用の方法

まずは、田舎の土地活用方法をご紹介します。
活用方法としては、『建物を建てて貸す』『土地を貸す』『自分で活用する』の3つが挙げられます。

 

 

① 建物を建てて貸す

これは土地活用の中で最も多いパターンです。賃貸マンションやオフィス、グループホームなどを建てて、運営者や利用者に貸すというのがこれに当たります。建物を貸すので、何もなかった土地から家賃としての収入が発生します。運営者、入居者さえ決まれば安定した家賃収入のシステムが確立し、不労所得として定期収入を得ることができます。
ただ、空室や資産価値の下落などといった建物から生じるリスクはもちろんあります。また、自然災害などに見舞われ建物の破損という事態に陥る可能性もあります。

 

賃貸マンションやオフィス

賃貸需要が低いのではないか、借り手は見つかるのかといった心配はあるかもしれませんが、ニーズを読み解くことで賃貸部件としてうまく活用出来る場合があります。
田舎暮らしに憧れる若者、古民家のリノベーションをしてミニマルなライフスタイルを送りたい人、都会からの移住を考えている人、リモートワークをしているので都会に住むことにはこだわらない人など、田舎というものに魅力を感じている人は想像以上に多く存在します。
元々田舎に住んでいたり、田舎に住みたいと思わなかったりする人には理解しがたいかもしれません。しかしこのような多くの価値観がある中で、対象を絞ってうまく情報を発信し賃貸住宅としての活用を促すことで、その土地は有効活用できます。借り手にとっても満足度の高いものとなるでしょう。
SNSが発達し、田舎暮らし支援サイトや移住支援制度などたくさんある情報も広く手に入れられるようになっています。うまく活用ししない手はありません。

実際に賃貸マンションやオフィスビルとして貸し出す場合は、入居条件の計画やその土地が賃貸物件を建てる場所として適切かなどのリスクマネジメントはしておきましょう。

賃貸マンションへの活用例

 

高齢者施設

現在は急速に進む高齢化社会です。そのため、多くの高齢者施設は入居待ちの状態が続いています。今後も高齢者の数が益々増えることを思えば、これからも需要が高いのが高齢者施設でしょう。
開業し、人さえ集まれば継続的な収入は望めます。ただ、高齢者施設は、自治体による許可がないと建築できない場合と自由に建築できる場合があります。比較的建てやすいのは、介護要素の低い自立した高齢者向けの『サービス付き高齢者向け住宅』や『住宅型有料老人ホーム』でしょう。

高齢者施設への活用例

 

 

② 土地を貸す

何か建物を建てたりはせず、土地そのものを貸し出すという活用方法です。毎月一定額の地代や更新料を得ることが出来ます。固定資産税を思えば、地代や更新料の収入は大きいのではないでしょうか。
ここで注意しておきたいのは、借主が建物を建てて登記してしまうと借地権が発生してしまうということです。現段階では貸し出しており将来的に自分で土地を使う計画であったとしても、借地権を主張されてしまうと土地を使うことができなくなってしまうだけでなく、トラブルの元にもなります。貸し出す際は、きちんと書面による取り決めをしておきましょう。

土地を貸すという方法は、建物を管理する必要がなくリスクの少ない土地活用方法ですが、ずっと貸し出すのか、10年後自分が使うのかなど長期的に視野を広げた上で決めていきましょう。

 

 

③ そのまま活用する

自分が住む家を新たに建てたり、畑にしたり、その場でビジネスを始めたり…と自分で使ってしまうという方法です。どうしても土地そのものや建物に借り手がない場合、選択肢として取り入れましょう。もし何かビジネスを始めるのであれば、地代や家賃の必要がなくビジネスに専念出来ます。

また、太陽光発電施設を作ってしまうという手もあります。政府が積極的に参入したくなる仕組みを太陽光発電には作っています。太陽光発電は、発電した電気を電力会社に売り、その収益で設置費用から撤去費用までをまかなうというのが原則の固定価格買取制度(FIT制度)のもと成り立っています。賃貸収入や駐車場利用などでは得られない、収入が守られるという国との約束が太陽光発電の大きな強みです。

これらの中から、今の土地にあった活用方法を見出してみましょう。
土地活用に関しては、多くの実績をもとに相談に乗ることもできますので、お気軽にお問い合わせください。

田舎の土地活用前に知っておくこと

田舎の土地を活用する前に、知っておきたい制度があります。それは『市街化調整区域』と『農地法』です。

 

市街化調整区域

2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。(都市再開発方針等)
引用:都市計画法

市街化区域とは、『その土地や街を活性化させるために活用される地域のこと』です。ここでの市街化調整区域は、『あまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域』のことです。
市街化調整区域では、住宅や高齢者施設など、建築にあたって建て方や建てられる規模などに多くの制限があります。もし賃貸マンションや高齢者施設の建設を検討している場合、土地が市街化調整区域に当たらないか確認が必要です。

 

農地法

農地法では、土地が耕作を目的とする農地として登録されている場合、土地の売買や貸し借り、転用などが規制されています。もしもこの場所に施設や住宅を建てようとする場合、農業委員会の許可や申請が必要となり、場合によっては許可が下りないこともあります。こちらも、あらかじめ確認が必要です。

いずれにしろ、活用を考えている場合は農業委員会への申請、許可が必要です。許可もすぐに降りるものではなく、2〜3か月かかる場合も多々有りますので、時間的な余裕を持って活用につなげていきましょう。

田舎でも有益な土地活用を

田舎の土地活用に関しては、本当に様々な方法があります。
自分では難しい、うまくいかない、という場合は、プロの手を借りるのも一つの手です。

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