霧降の住宅

【非課税】住宅取得等資金贈与のしくみと手続き

新築で家を建てた。しかし、そのために親から110万円以上の財産贈与を受けたので、贈与税がかかる…と思っていませんか?
実は住宅取得の際に利用出来る『住宅取得等資金の贈与税の特例』というものがあり、上手に活用することで、資金贈与は非課税になります。今回は、そのしくみと適応条件などをご紹介します。

 

 

このコラムのPOINT
・『住宅取得等資金の贈与税の特例』は、住宅を購入するための資金の贈与を受けた場合、贈与する側が贈与を受ける側から見て直系尊属であることを条件に、最高3.000万円までが非課税にできるというものです。
・特例適用には、住宅、人それぞれに要件があり、限度額、必要書類も細かく設定されています。
・このコラムを読んで頂くことで、住宅取得等資金の贈与税の特例の知識を深めることができます。

 

 

住宅取得等資金の贈与税の特例とは

 

住宅資金を親や祖父母から支援してもらう場合によく利用されるのが、贈与税の非課税枠である110万円の贈与を受けることです。毎年110万円までの贈与であれば、非課税になる制度を暦年課税といいます。110万円を超えると贈与税が発生しますので、その他にも贈与を受け、110万円という金額を超えないように注意する必要があります。両親それぞれから110万円もらう、といった方法では課税対象になります。非課税枠の範囲内で贈与があった場合であれば、税務署への申告の必要はありません。

 

最高3.000万円までが非課税に

 

しかし実際には、家を建てる、増改築を行う、となると、多くの資金が必要となります。そのため、より多くの住宅取得資金を支援してもらいたいという場合は、『住宅取得等資金の贈与税の特例』を利用するという方法があります。
この制度は、住宅を購入するための資金の贈与を受けた場合、贈与する側が贈与を受ける側から見て直系尊属であることを条件に、最高3.000万円までが非課税にできるという特例です。
直系とは父母や子などの縦の血縁関係、尊属とは祖父母や父母など自分より上の世代のことを指します。

 

 

特例が適用される要件

住宅取得等資金の贈与税が非課税になるには、人と住宅、それぞれに関して適用されるための要件があります。

 

受贈者の要件

 

・贈与時に日本国内に住所を有している
*贈与を受けた時に受贈者が日本国籍を有しており、かつ、受贈者又は贈与者のいずれかがその贈与前5年以内に日本国内に住所を有している場合。または、贈与を受けた時に受贈者が日本国籍を有していないが、贈与者がその贈与の時に日本国内に住所を有している場合は対象。
・贈与時に贈与者の直系卑属
・贈与年の1月1日時点で20歳以上
・贈与年の合計所得金額が2,000万円以下
・贈与年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をする
・贈与年の翌年3月15日までに、その家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実である見込みであること

住宅の要件

新築または取得の場合

・取得する家屋の床面積は、50m2以上240m2以下で、かつ、床面積の2分の1以上が自己居住用
*東日本大震災の被災者は50m2以上で上限なし。
・中古住宅を取得する場合、築後経過年数が取得の日前20年(耐火建築物は25年)以内、または新耐震基準に適合するもの
・新耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、買主が居住を開始する日までに耐震改修工事を完了したもの
・受贈資金の全額で、翌年の3月15日までに住宅を新築また取得(敷地も含む)し、居住するもしくは遅滞なく居住するのが確実であること

増改築や大規模な修繕の場合

・増改築の工事費用が100万円以上
・増改築後の家屋の床面積は、50m2以上で、かつ、床面積の2分の1以上が自己居住用である。
*住宅の新築等に先行して取得する土地等は適用対象。

これらの要件を満たすことで、住宅取得等資金の贈与税は非課税になります。

 

 

非課税の限度枠

 

住宅取得等資金の贈与税が非課税になる限度枠は、以下の通りです。

 

 

住宅契約集結日 物件の消費税 質の高い住宅 一般住宅
2020年
3月31日まで
8% 1.200万円 700万円
10% 3.000万円 2.500万円
2020年4月1日〜
2021年3月31日まで
8% 1.000万円 500万円
10% 1.500万円 1.000万円
2021年4月1日〜
2021年12月31日まで
8% 800万円 300万円
10% 1.200万円 700万円

質の高い住宅の基準とは

 

一般の住宅に比べ、非課税枠が500万円加算される対象として、質の高い住宅、というものが挙げられます。ここで示す質の高さとは、

・断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物の住宅
・ 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅

です。
各等級は、住宅性能表示制度の性能等級と同じものです。 中古住宅や増改築を行った住宅は、評価方法基準のうち、既存住宅の基準に適合しているかどうかで判断します。

適合を証明する書類も幾つか種類があるので、国土交通省のHPなども合わせて確認することをお勧めします。

 

 

住宅取得等資金の贈与税の特例に必要な書類

 

住宅取得等資金の贈与税の特例を受ける場合、確定申告時に税務署に申請する必要があります。その際、以下の書類を提出する必要があります。

 

 

必要書類

1 計算明細書
2 受贈者の戸籍謄本
3 贈与年の所得金額を明らかにする書類
4 請負・売買契約書
5 登記事項証明書
6 受贈者の戸籍の附票の写し
7 増改築等工事証明書
8 リフォーム工事瑕疵保険付保証明書
9 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のいずれか
10 質の高い住宅の基準に適合することを証明する書類

*5は新築住宅・中古住宅の場合のみ
6・7・8は増改築等の場合のみ
9は一定の築後年数(木造 20年・耐火建築物25年)を超える中古住宅の場合のみ
10は非課税枠の500万円加算を申請する場合のみ

 

 

このように、多くの書類を提出する必要があります。入手に時間がかからないものもありますが、耐震基準適合証明書などは、申請から1ヶ月ほどかかる場合もあります。確定申告の時期になって慌てないよう、提出書類が揃わず制度を利用することができなかったということがないよう、あらかじめ準備をしておきましょう。

 

 

 

制度を賢く利用する

住宅取得の際に利用できる制度は、意外と多くあります。賢く活用するためにも、どのような要件を満たせば、制度を利用できるのかということはしっかりと把握しておきましょう。

 

暦年贈与との併用

この住宅取得等資金の贈与税の特例は、暦年贈与と併用する事ができます。
併用する場合は、110万円までの暦年贈与に関しては非課税隣、税務署への申告は不要です。住宅取得のためのまとまった資金を、暦年贈与だけでなく非課税で多くの贈与を受ける事ができます。実質的な非課税限度額は、結果として規定より110万円ほど高くなります。

また、将来の相続財産を非課税で生前贈与する事ができます。贈与税だけでなく、相続税対策としても効果があります。

 

住宅ローンを支払っている場合は対象外

この制度は、新たな住宅取得のための資金援助が目的です。そのため、現在ローンを支払っている人への贈与は、この特例を使う事ができません。

 

小規模宅地等の特例が利用できない

小規模宅地等の特例とは、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続したのであれば、330㎡までは80%減額するというものです。
贈与を受けて住宅を取得した場合、一緒に住んでいたとしてもその住宅は、子や孫の資産となります。そうすると、もし親や祖父母が亡くなったとしても、相続する事にはならないので、小規模宅地等の特例は利用できません。『非課税で生前贈与を行う』、『将来実家の土地を8割減の評価で相続する』、というそれぞれのメリットを比較検討した上で、利用する必要があります。

 

 

 

 

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