不動産取得予算
不動産の取得には、とても大きな金額が必要になってきます。
段階を踏んだステップにより、どのように無理のない購入金額が算出されるのかを整理してみましょう。
無理なく購入できる物件価格は、「借入れできる額」と「自己資金」の合計額から、購入にかかる「諸費用」を差し引いた金額になります。「借り入れできる額」は「金融機関からの借入可能額」と「無理なく返せる借入額」のうち、小さいほうの金額が該当します。
「自己資金」は現在の貯蓄の中から住宅購入に充てることのできる金額と、両親など親族からの資金援助などが該当します。これらの合計額から諸費用分を差し引いたものが適正な物件の予算と考えられます。
適正な物件予算＝借入できる額+貯蓄のうち住宅購入にまわせる額+両親など親族からの資金援助－諸費用
※頭金についても考えます。購入予算が、上記の適正な物件予算内であっても、頭金にまわせる金額が少ないと、追加発注工事がかけられなくなったりもします。また、物件タイプによっては購入できない場合もありえます。また、融資率の関係から、住宅ローン選びにも影響が出てくることについても認識しないといけません。
○無理なく返せる借入額
毎月の返済可能額＝｛収入（手取額）－住宅以外の支出－住宅を購入した場合の年間維持費－教育など、将来に向けた貯蓄｝÷12ヶ月
・収入
年間の手取額。ボーナスがある場合には、ボーナス分も入れて計算します。
・住宅費以外の支出
収入額から、昨年1年間に増えた貯蓄額（財形貯蓄や株式投資などへの投資額も含む）を差し引いて、実際に使った金額を調べて下さい。
・住宅を購入した場合の年間維持費
固定資産税、都市計画税、マンションの場合には管理費・修繕積立金、駐車場・駐輪場の使用料などの費用がかかります。また、住宅を購入すると、面積が賃貸のときよりも広くなる傾向がありますので、水道光熱費も高くなる傾向がありますので注意して下さい。また、通勤・通学の距離などが大幅に変わる場合には、交通費の増加も考えられます。
・教育など、将来に向けた貯蓄
今後、子どもの教育費ピークがくる、老後資金を計画的に積み立てる時期にきている、という場合には、住宅ローンを返済しながらも、貯蓄を行っていくことは必要です。また、一戸建てを購入した場合には、将来必要になる修繕費の積み立ても重要になります。
何年間支払うことができるか≠何年返済で借入するか
35歳の人が35年ローンを組んだ場合、70歳まで返済が続きますが、公的年金の支給が65歳で、民間の退職年齢も65歳である時代において、退職後も支払いが続いてしまうと、老後生活資金までも使ってしまうことになります。退職金で返すのも同様です。
何年間支払うことができるかは、自分が収入を得られる期間、会社員であれば定年退職まで、自営業であれば仕事を辞めるまでの年数を考えましょう。
しかし、教育費の負担が終了した後は、退職までに繰上げ返済を多くすることができます。
上記で「毎月無理なく支払える返済額」と「何年間支払うことができるか」が出せたら、下の借入額の目安表で、無理なく返せる借入額を調べましょう。
この場合、金利は、返済できる期間を全て固定した金利で見ると安心です。
○住宅取得にかかる諸費用
住宅取得時にかかる諸費用・税金
諸費用
・不動産業者に支払う仲介手数料
・住宅の表題登記が必要な場合は、土地家屋調査士などに対しての登記手数料
・住宅の権利を明らかにするための登記および住宅ローン利用の際の抵当権設定登記に際して、司法書士に依頼する場合は、司法書士に対して登記手数料が必要です。
・住宅ローンを利用するときには、金融機関への事務手数料、保証会社に対して住宅ローン保証料、損害保険会社に対して火災保険料、地震保険特約料、団体信用生命保険について団信特約料が発生します。
・一戸建ての場合には、地鎮祭、上棟式の費用、水道加入金なども発生し、建替えの場合には、建物の解体費用、建物建築中の仮住まい費用もかかります。
・引越し費用、粗大ゴミの処分費、家具・カーテン・照明器具・家電などの耐久消費財の購入費用も発生します。
税金
・契約時に印紙税
・土地、建物の取引形態が仲介（媒介）の場合、不動産業者に対する仲介手数料が発生しますので、こちらの仲介手数料に消費税がかかります。
・住宅ローンの抵当権設定登記申請のために、登録免許税が発生します。
・工事請負契約代金および購入価額のうち建物に対する金額には、消費税がかかります。
・土地、建物の取得（増改築を含む）をした場合には、不動産取得税がかかります。
住宅取得後にかかる諸費用・税金
諸費用
・住宅ローンの返済
・団体信用生命保険の特約料
・マンションでは、管理費、修繕積立金、駐車・駐輪場を借りる場合にはその利用料がかかります。
税金
・固定資産税
・都市計画税
○頭金
頭金は、住宅などを買うときに支払える現金のことです。持っている貯金額ではなく、貯金の中から住宅を買うと出せるお金のことをいいます。
頭金は住宅ローンの借入額を減らすためのお金になります。
住宅を買うのに、2000万円かかるとき、頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は2000万円になります。頭金が200万あると住宅ローンの借入額は1800万円になります。金融機関によっては、物件価額の8割までを融資限度としている金融機関もあり、頭金を2割準備しなければいけない場合もあります。
頭金を貯めておくべき理由を以下に記します
・毎月の住宅ローンの返済額が少なくなるため
・支払う住宅ローンの利息が少なくてすむため
・住宅ローンの返済期間を短くできるため
ただ、頭金を多くすればいいかというと必ずしもそういうわけではありません。返済年数を短くしても利息支払いを減らすことはできます。
また、頭金を多くするあまり、手元の貯金を崩しすぎると、将来のリスクに対して備えが減ってしまうことになるので注意して下さい。
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