収益還元法

収益還元法とは不動産の価格を求める鑑定評価手法の1つで、収益性に着目した手法。対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法になります。

さらに2つに分けられます。
直接還元法 一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法。不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。
対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り によって出されます。
例えば、還元利回りを6%と設定して、年間収益が100万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額)が10万円だとすると、物件の収益価格は1,500万円になります。
(1,000,000円-100,000円)÷0.06=15,000,000円

DCF法(Discouted Cash Flow)連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格(売却価格など)を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。
手法は緻密であるが将来の収入・支出の額・時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要になります。

収益目的のために用いられている不動産または企業用不動産の鑑定評価にあたっては特に有効な手法になります。

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専務取締役 横松邦明

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