土地とその上にある定着物を言います。
土地は「地表を境界点と境界線で区分したその部分」、
建物は「屋根があって壁を囲まれているもの」となります。
土地は一般の物とは異なる点がおおきく分けて３つほどあります。
・「不増性」
原則として再生産ができない有限の物になります。例外として埋め立てなどによって新たに土地を造ることはできますが、こういった例外を除けば土地を今以上に増やすことはできません。
・「個別性」
土地はどれ１つとっても全く同じものはありません。同じ形、大きさでも、場所が少しでも違えば日照条件、近隣住民の環境など変わってきます。
こういったことにより、不動産の適正な価格を判断するために、鑑定評価として原価法、取引事例比較法、収益還元法などの価格評価が必要になってきます。
・「不動性」
不動産のことばが表すように、土地は動かすことができません。
したがって、不動産には一般の商品のような1物1価（自由な市場経済において同一の市場の同一時点における同一の商品は同一の価格である）の経済原則が当てはまらず、その評価をするためには、それぞれの土地の価格形成要因を考慮し適正な価格を算定する必要があります。
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