原価法

不動産の価格を求める鑑定評価手法の1つで、費用性に着目した手法。価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法のこと。

対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効である(対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる)。なお、対象不動産が土地のみである場合においては、一般的に再調達原価を適切に求めることが困難なためにこの手法の適用が困難とされるが、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができるものとされる。

再調達減価は、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で建物を引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に足して支払う標準的な建設費に発注者が負担すべき付帯費用を加算して求めます。
土地の所有者がその土地に注文住宅を建てたときなどに支払われる標準的な建築代金がこれに相当します。

減価修正は、減価の要因に基いて発生した減価額を求めることです。
要因として、
・物理的要因 不動産を使用することによって生ずる磨耗および破損、時の経過または自然作用によって生ずる老朽化ならびに偶発的な損傷が挙げられます。
・機能的要因 不動産の機能的陳腐化(設備の旧式化、建物と敷地の不適合など)が挙げられます
・経済的要因 不動産の経済的不適応(不動産とその付近の環境との不適合)が挙げられます。

専務取締役 横松邦明

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