富士見ヶ丘の住宅

田舎でもできる土地活用方法

富士見ヶ丘の住宅
土地活用とは、使っていない土地を有効活用し、利益を得る事業のことです。
田舎には広大な土地が活用されないまま残っていたり、またどのように活用すればいいのか頭を抱えてしまうような場所だったりと、活用するには難しい場所です。
田舎の土地を、有意義に活用していくにはどのような方法があるのでしょうか。

基本の土地活用と収益性

霧降の住宅

まずは基本の土地の活用方法を押さえておきましょう。方法としては大きく4つあり、建物を建てて貸す、土地そのものを貸す、使用賃借をする、自分で使う、となります。

それぞれの活用方法の内容や収益性について見てみましょう。

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⒈ 建物を建てて貸す

建物を建てて貸す、という土地活用の中で最も多いパターンです。賃貸マンションやオフィス、グループホームなどがこれに当たります。建物を貸すので、家賃として収入を得ることができます。入居者が決まれば、安定して家賃収入が入ってくるシステムが確立し、不労所得として定期収入を生み出し続けてくれます。

しかし、空室や資産価値の下落など建物から生じるリスクがあります。また、自然災害などどうしようもない事象に見舞われるかもしれません。入居条件の緩和やその土地が賃貸物件を建てる場所として適切か、耐震性や防火性はどうかなど、リスクマネジメントが必要になります。

 

2. 土地そのものを貸す

建物を建てたりせず、土地そのものを貸すという活用方法です。地代や更新料など、毎月一定の収入を得ることが出来ます。土地は所有しているだけで固定資産税がかかるので、地代としての収入があることで収支はプラスになっていきます。

しかし、借主が建物を建てて登記してしまうと借地権が発生してしまいます。もし将来的に自分で土地を使おうとしても、借地権を主張されてしまうと土地を使うことができなくなります。建物を管理する必要がないので、リスクの少ない土地活用方法ではありますが、長期的に視野を広げ行っていく必要があります。

 

3. 使用賃借をする

権利金や地代などのやりとりなく、土地を無償で貸す、もしくは借りる方法です。親子や親戚、夫婦間などで行われることが多く、親の土地に自分の家を建てる、親戚の所有するマンションに無償で済む、などがこれに当たります。

口約束でも可能な貸借りなので、法的な保護がないためにトラブルにつながりやすかったり、想定外の相続税がかかったりと思わぬ出来事にもつながるので、権利関係の確認や関わる人の理解を得ておく必要があります。

収益はほぼ上がってこない上、固定資産税は払い続けなければなりません。利益にはつながりませんが、土地が何にも活用されない、という事態は避けることが出来ます。

 

4. 自分で使う

自分で家を建てたり、畑にしたり、その場でビジネスを始めたりと自分で使ってしまう方法です。ビジネスを始めれば、地代や家賃が必要ないので収益は大きくなります。土地そのものや建物に借り手がないのであれば、一つの選択肢として視野に入れておくと良いでしょう。

 

このように、それぞれの活用方法が挙げられます。これらを元に、田舎の土地は活用していくことが出来ます。

 

田舎の土地活用で知っておくポイント

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都会とは違い、田舎で土地活用を行っていくために知っておく必要があること、それは、『市街化調整区域』と『農地法』です。この2点を抑えていなければ、建物を建てることができない、必要な整備がなされないなどの事態が生じ、せっかくの田舎の土地活用もうまくいかなくなってしまいます。

 

市街化調整区域とは

2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
(都市再開発方針等)     引用:都市計画法

市街化調整区域とは反対に、『市街化区域その土地や街を活性化させるために活用される地域のことです。

『市街化調整区域』はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。反対に『市街化区域』は街を活性化させるために使われる区域です。

 

農地法とは

田舎にはたくさんある農地。この農地は、耕作目的とされている土地のことです。この農地は、土地の売買や貸し借り、転用などが規制されており、この場所に施設や住宅を建てようとする場合には許可や申請が必要となります。

 

土地活用方法の具体例

今市の家

田舎の土地活用方法の具体例をご紹介します。

賃貸住宅にする

賃貸需要が低く、そもそも貸し出すことが難しい、と言われている田舎ですが、ニーズをしっかりと読み解くことでうまく活用出来る場合があります。

のどかな田舎に住みたいと願う人や、古民家のリノベーションをしてミニマルなライフスタイルを送りたい人、都会からの移住を考えている人など、現在は田舎というものに魅力を感じている人が多く存在します。そもそも田舎に住んでいる人や、田舎に住みたいという思いがない人からはわからない価値が、そこには存在します。そういった人に向けてうまく情報を発信し、賃貸住宅として活用してもらうことで、その土地は有効活用される上に、借り手にとっても満足という双方にとって良い結果となります。

田舎暮らし支援サイトや移住支援制度などたくさんあるので、うまく活用してみると良いでしょう。

 

建築投資を伴わない利用

建物を建ててしまうと、元々の人口の少なさや賃貸需要の低さから大きなリスクを負ってしまう可能性があります。そこで、建物を建てずにトランクルームや駐車場、コンテナ置き場などに活用する方法があります。建築費用もかからず、活用されなかったとしてもリスクは低くなります。

場所によっては、行政が土地利用に協力的なところもあるので、行政の支援を得て協力しながら土地活用を勧めていくのも一つの手段です。地域住民がイベントスペースにしてそこから地域活性化が進んだり、その土地の産業や特産品が再生したりと、使い方によっては新たなビジネスの発祥の場になるかもしれません。

 

太陽光発電を行う

政府が、投資家が積極的に参入したくなる仕組みを作っているのが太陽光発電です。太陽光発電は、発電した電気を電力会社に売り、その収益で設置費用から撤去費用をまかなうというのが原則の固定価格買取制度(FIT制度)のもと成り立っています。賃貸収入や駐車場利用などでは得られない、収入が守られるという国との約束が太陽光発電の大きな強みです。

メリット

・年収の安定
・設置から撤去まで全てまかなえるFIT制度が利用できる
・メンテナンスは外注可、手間がかからない
・専門知識がなくても行える

などの始めやすさ、続けやすさがある一方で

デメリット

・日当たりが良くなければ利益がでない
・FIT制度が使えるのは20年のみ
・季節、天候によっての収入の増減
・土地状況による初期投資額の違い

などが挙げられます。

トータルで見た上で、利益が出る、続けられるのであれば検討してみるのも良いでしょう。

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高齢者施設を建てる

高齢化が進んでいる昨今、入居待ちの状態が続いている高齢者施設も少なくありません。これからもどんどん需要が高まることを踏まえると、有効な活用方法です。

高齢者施設(介護系施設)は、市街化調整区域であるかなど関係なく、そもそも自治体による許可がないと建築できないもの(総量規制)と自由に建築できるものに分かれています。その中でも、介護要素の低い自立した高齢者向けの「サービス付き高齢者向け住宅」や「住宅型有料老人ホーム」は総量規制の対象施設でなく、市街化調整区域でも建築できる可能性があります。

 

ある程度の建物規模が必要なことから、投資額は数千万円〜数億円と高額になりますが、需要次第で相場利回りも8〜10%程度と比較的高利回りが期待できる土地活用です

現在注目を集めている、CCRC「CCRC(Continuing Care Retirement Community)」というキーワード。これは、アメリカで普及している高齢者コミュニティのことで、リタイア後の健康なうちに入居し、後々介護が必要な状態になったとしても、同じ場所で最期まで過ごせるというものです。高齢者やこういった施設の受け入れ態勢が整っている施設と連携しようとする行政の動きもあるので、こういった働きかけとうまく連動するのも良いでしょう。

ただ、住み慣れた場所を離れて施設に入ることを良しとしない方も多いです。自然豊かでのどか、友好的なコミュニティが構築できる、設備が整っているなど、人が集まるような投資やシステムは必要となります。

 

高齢者施設を建てる

住宅に向かないような場所でも建てることができ、管理も難しくはない墓地や霊園にするという方法もあります。英代使用が前提なので、急な移転、閉園もほとんどない上に長期的な収入が見込まれます。造成費用もかかりません。

ただ、一旦墓地や霊園としてしまった場合、他にどれだけ有効な活用法があったとしても、途中で変更するのは難しくなります。以前墓地だったところに家を建てても買い手はつきにくく、どうしてもネガティブなイメージが付きまとうでしょう。

 

ニーズの見極めポイント

これらのように、田舎の土地活用をしていく方法はいくつか挙げられます。これらのニーズを見極めるポイントとして、以下のような2点が挙げられます。

 

その土地の持つ魅力を見極める

有効活用しようとしているその土地は、どんな魅力があるのかを見極める必要があります。賃貸物件を建てる場所に向いているのか、新たなコミュニティを形成する場所に向いているのか、交通量、住んでいる人のニーズ…というようにあらゆる視点で見てみましょう。ただ利益率や手軽さだけを見ても、満足のいく結果は伴いません。

今は様々なサービスが生まれ、ネットワークを活かし活用されています。上手に付加価値をつけていきましょう。

 

魅力に沿った事業計画を建てる

見極めた魅力にあった事業計画を立てましょう。見極めた上での魅力に沿った滋養計画を建てることで、形になりやすく経営面でも後々プラスになるでしょう。ニーズを見極めることで、その後事業を続けていけるかにも大きく関わってきます。

 

その場所にあった活用法を取り入れる

田舎の土地活用と一口で言っても、その活用方法は様々です。いいと言われている方法でも、実際にその土地や人々にフィットしていなければ、なかなかうまくいきません。

 

いろいろ方法から、ご自身の考え方や方向性にあったものを取り入れ、活かしていきましょう。

 

 

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横松建築設計事務所では土地・建築に関するご相談を承っております。

土地・建物についてのお悩みはどこに相談していいかわからないとの声をよく伺いますので、地域のみなさまのお役に立てるように無料のサービスとしています。
弊社では建築士と宅建士がそれぞれのノウハウを活用しあらゆることをお答えすることが可能です。

※無料の相談は事務所にきていただける方限定で1回の相談につき1時間程度、訪問希望の方は1回5,000円+交通費をお願いします。

事務所は東京都足立区北千住と栃木県宇都宮市にございますのでお近くの方はお気軽にご相談にいらっしゃって下さい。

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